安徽省蚌埠市人民政府


蚌 埠 市 人 民 政 府 文 件

蚌政〔2000〕48号

关于印发《蚌埠市深化城镇住房制度改革加快住房建设实施方案》和《蚌埠市住房补贴暂行办法》的通知

　

县、区人民政府，市政府各部门、各直属单位：
　　现将经省政府批复同意的《蚌埠市深化城镇住房制度改革加快住房建设实施方案》和《蚌埠市住房补贴暂行办法》印发给你们，请认真组织实施。
　　附：
　　一、《蚌埠市深化城镇住房制度改革加快住房建设实施方案》
　　二、《蚌埠市住房补贴暂行办法》
　　三、《蚌埠市发放住房补贴工作程序》及申请表
　　四、《蚌埠市职工购买公有住房和职工所购公有住房准许入市审批工作程序》及申请表、审批表。

蚌埠市人民政府
二○○○年九月二十八日

蚌埠市深化城镇住房制度改革加快住房建设的实施方案
(二○○○年六月)

　　为进一步深化我市住房制度改革，加快住房建设, 根据国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发〔1998〕23号)和省政府《关于印发深化城镇住房制度改革加快住房建设实施方案的通知》( 皖政〔1998〕32号)文件精神，结合我市实际， 制定本实施方案。
　　一、指导思想、目标和基本原则
　 （一）深化城镇住房制度改革的指导思想：稳步推进住房商品化、社会化进程，逐步建立适应社会主义市场经济体制要求的城镇住房制度；加快以经济适用住房为主的住房建设，促使住宅产业成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。
　　（二）深化城镇住房制度改革的目标：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。
　　（三）深化城镇住房制度改革工作的基本原则：坚持在国家和省统一政策目标指导下，因地制宜、量力而行；坚持国家、单位和个人合理负担；坚持“新房新制度，老房老办法”，平稳过渡，综合配套。
　　二、停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化
　　（四）从1999年元月1日起，停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化。停止住房实物分配后，新建经济适用住房和单位腾空的成套住房原则上只售不租。职工购房资金主要来源有：职工收入、住房公积金、个人住房贷款，以及财政、单位原有住房建设资金转化的住房补贴等。
　　1999年12月31日前竣工交付使用的住房，各单位既可按照《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》( 国发〔1994〕43号，以下简称《决定》)的规定， 以公有住房成本价向职工出售，也可按照本方案的规定由职工购买。
　　（五）全面推行和不断完善住房公积金制度。认真贯彻执行《住房公积金管理条例》，逐步提高住房公积金的缴交率，扩大实施面，增加归集额。目前，住房公积金缴交率职工个人和单位各6%,有条件的单位可以提高到10%。私营企业、外商投资企业及其中方职工的住房公积金缴交率可以提高到10％-15％。 以后再根据经济和社会发展，对住房公积金的缴交率作适当调整。按照“住房委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督”的原则加强住房公积金的管理和制度建设。住房公积金只能用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，严禁挪作它用。要积极开展住房公积金委托贷款业务，逐步实现住房公积金管理规范化、科学化、电算化，完善社会、个人对住房公积金的监督制度。
　　（六）停止住房实物分配后，按国家和省统一政策规定，房价收入比(我市一套建筑面积60 平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比)在4倍以上，在财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的条件下，可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴。
　　（七）职工的住房补贴发放标准，根据我市经济适用住房平均价格、职工平均工资、职工工龄和住房面积标准等因素计算确定，由市房改办会同有关部门按照市场情况，定期测定，报省批准后执行。
　　（八）住房补贴的发放方式分为一次性发放和按月发放两种。 1998年12月31 日前参加工作的无房职工和住房未达标准的职工，实行一次性发放，发放标准依据房价收入比确定的每平方米基本补贴标准与职工本人享受住房补贴的建筑面积标准之乘积，并给予符合条件的职工按规定发放工龄补贴；1999年1月1日之后参加工作的职工，按月发放，发放标准为职工本人月工资与确定的月补贴比例之乘积，职工本人月工资基数按缴存住房公积金基数确定，月补贴比例依据每平方米基本补贴标准与规定的职工住房建筑面积标准、职工平均工作年限和职工平均工资等因素确定。
（九）住房补贴资金主要来源于财政、 单位原有住房建设资金的转化。财政部门和单位按规定做好原有住房建设资金的划转，并做好年度单位住房基金的预算、核定划转工作。职工住房补贴应先从单位原有住房建设资金转化的住房补贴中支出，不足部分，财政供给单位由地方财政根据财力以及财政原有住房建设资金可转化为住房补贴的数额和单位的财政供给情况合理确定补贴额；企业按规定分别由财政、税务部门审批后在成本费用中列支；非财政供给的事业单位比照企业执行。
　　（十）建立住房补贴申请、审批和管理制度。住房补贴只限于职工家庭购买住房时使用。由本人提出申请，单位落实资金来源，报市房改办批准后直接划入售房单位。各单位对无房和住房面积未达到规定标准的职工在一次性发放住房补贴时，要按照效率优先、兼顾公平的原则，根据本单位可转化资金的情况，建立轮候制度，确定住房补贴的发放顺序。暂时不具备条件发放住房补贴的单位，应先把住房补贴制度建立起来，待具备条件后再予发放。
　　三、建立新的住房供应体系，大力发展经济适用住房
　　（十一）对不同收入水平职工家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他高收入家庭购买、租赁市场价商品房。
　　职工家庭收入线的划分，根据职工家庭工资、住房面积标准和房价比等因素，由市政府确定，每年公布一次。1999年我市高收入线为年25000元，最低收入线为年 4800元。
　　（十二）廉租住房可以从腾退的旧公有住房中调剂解决，也可由政府和单位出资兴建。廉租住房租金标准由市政府确定，定期公布。当廉租住房的住户家庭收入水平超过最低收入家庭标准时，承租人应迁出廉租住房或提高租金。
　　（十三）调整住房投资结构，重点发展经济适用住房,加快解决城市居民的住房困难问题。政府对发展经济适用住房实行扶持政策，经济适用住房出售价格实行政府指导价。认真贯彻执行《安徽省人民政府关于进一步规范经济适用住房价格管理促进住房建设和流通的通知》( 皖政〔1998〕49号)， 不得在省政府规定的收费项目和标准之外增加收费项目或提高收费标准，尽可能地降低经济适用住房的售价，使经济适用住房价格与中低收入家庭承受能力相适应，促进居民购买住房。
　　（十四）坚持“统一规划、合理布局、配套建设”的方针，大力发展住宅小区建设，严格控制零星住房建设。从本方案实施之日起，任何单位和个人不得再新征土地零星建设住房。在符合土地利用总体规划、城市规划和单位发展规划的前提下，经批准，单位可以利用自用土地，组织职工集资建房和合作建房，申请享受国家经济适用住房建设各项政策。
　　（十五）完善住宅小区竣工验收制度，推行住房质量保证书和住房使用说明书制度，推行住房与设备及部件的质量赔偿制度以及质量保险制度，建立质量保证体系和运行机制，提高住房工程质量。
　　（十六）购买经济适用住房实行申请、审批制度。经济适用住房每户中低收入的家庭只能按规定的住房面积标准购买一套，超住房面积标准的部分实行市场价。
　　四、继续推进现有公有住房改革
　　（十七）继续推进现有公有住房的租金改革，使租售比价趋于合理。公有住房租金占双职工家庭平均工资的比重，每年要提高1-2个百分点，逐步达到12％-15％。租金提高后，对离休干部、社会救济户、非在职优抚对象、领取遗属补助费的职工遗属以及其他困难户，继续实行减免政策。
　　（十八）继续按成本价出售现有公有住房。公有住房出售的成本价要逐步与经济适用房价格并轨。凡可以出售的公有住房，只要住户愿意购买的都要出售。在出售公有住房时，可保留一定的公有住房供最低收入家庭廉价租赁。
　　五、培育和规范住房交易市场
　　（十九）开放住房二级市场，允许职工所购公有住房和经济适用住房上市交易，同时实行准入制度。售房户需向市房改办申请，经审核批准后方可上市，防止和纠正房改过程中违纪违规行为。同时，要加强住房交易市场的管理，使之健康有序地发展。
　　六、发展住房金融，支持住房建设和个人住房消费
　　（二十）扩大个人住房贷款的发放范围，我市各国有商业银行和住房银行都可以开办居民购房贷款业务。
　　（二十一）调整住房公积金贷款方向。贷款主要用于职工个人购买、建造、大修理自住房。开展住房公积金贷款和住房公积金与银行贷款相结合的住房组合贷款业务。
　　（二十二）鼓励各国有商业银行和住房银行加大住房信贷投放，对落实国家指导性贷款计划和发放个人住房贷款工作较好的银行，市房改部门可在住房资金存款方面给予倾斜。
　　（二十三）完善住房产权抵押登记制度，发展住房贷款保险，防范贷款风险，保证贷款安全。
　　七、加强住房物业管理
　　（二十四）改革现行住房维修、管理体制，建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化物业管理体制。
　　（二十五）加强住房售后维修管理，建立住房共用部位共用设施设备专项维修基金，并健全业主对专项维修基金管理和使用的监督制度，对旧住宅小区，应按照市、区政府和原产权单位、开发单位共同负担的原则，筹集整治资金，做好小区整治和物业管理工作。
　　（二十六）引入竞争机制，实行公开招投标制度, 由业主选择物业管理企业，把物业管理推向市场。规范物业管理行为，督促物业管理企业向住户提供质价相符的服务。物业管理企业要加强内部管理，实行规模经营，降低经营成本，不断提高管理水平。
　　八、加强领导，严肃纪律，保证住房制度改革和住房建设的顺利实施
　　（二十七）各级人民政府、各部门、各企事业单位要切实加强对深化城镇住房制度改革加快住房建设工作的领导，精心组织，狠抓落实，认真做好实施工作。
　　（二十八）加强舆论宣传工作，积极引导居民树立住房新观念，支持和参与住房制度改革，保证住房制度改革的顺利实施。
　　（二十九）严肃纪律，加强监督检查。监察部门要向社会公布举报电话，设立举报箱，建立健全广泛的群众监督制约机制，对违反房改政策和规定，继续实行无偿实物分配住房，低价出售公有住房，变相增加住房补贴，用成本价或低于成本价超规定面积标准出售、购买公有住房，以及公房私租等违规违纪行为，各级监察部门要严肃查处。
　　九、附则
　　（三十）三县可依据本方案精神制定本县深化城镇住房制度改革加快住房建设实施方案，报省批准后施行。企业可根据本方案，制定本单位的具体实施方案和住房补贴标准，经职工代表大会讨论通过，报市房改领导小组批准后施行。
　　（三十一）本方案由市住房制度改革领导小组负责解释。
　　（三十二）本方案从2000年10月1日起施行， 原有关政策和规定与本方案不一致的，一律以本方案为准。

蚌埠市住房补贴暂行办法

　　　　　　　　　　　　　　　　第一章　总则
　　第一条　根据《蚌埠市深化城镇住房制度改革加快住房建设的实施方案》，制定本办法。
　　第二条　实行住房补贴的目的是，停止住房实物分配后，在完善住房公积金制度的基础上，通过发放住房补贴，逐步实行住房分配货币化，与实行职工购房抵押贷款等政策相配套，提高职工购房支付能力，加快实现住房商品化、社会化，逐步建立适应社会主义市场经济体制的新的城镇住房制度。
　　第三条　实行住房补贴的基本原则：
　　（一）在国务院和省政府的统一政策指导下，因地制宜，量力而行。
　　（二）国家、单位、个人三者合理负担。
　　（三）正确处理改革、发展与稳定的关系，搞好新老政策的衔接，平稳过渡，综合配套。
　　（四）坚持按劳分配和效率优先、兼顾公平的原则。

　　　　　　　　　　　　第二章　住房补贴的实施范围、对象
　　第四条　住房补贴实施范围：市区所有党政机关、人民团体、企事业单位。
　　第五条　住房补贴发放对象：具有城镇户口的上述单位在册职工(含离退休、提前退休)中的无房职工和住房未达到规定面积标准的职工。
　　无房职工是指1998年12月31日以前参加工作，本人及配偶均未享受过房改优惠政策购买、租住公有住房或参加单位集资建房的职工。
　　住房面积未达到规定面积标准的职工是指已购或租住公有住房面积未达到本人职级对应享受的住房补贴面积标准的职工。
　　租住房改政策规定不宜出售的公有住房的职工，愿意退出住房的视为无房职工；不愿退出且住房未达住房补贴面积标准的，视为住房未达标准职工。

　　　　　　　　　　　　　　第三章　住房补贴的标准
　　第六条　住房补贴的标准按照国家和省规定，根据我市经济适用住房平均价格、职工工资、工龄和住房面积标准等因素计算确定：
　　（一）计算公式：
　　职工住房补贴额＝〔( 每平方米经济适用住房平均价格÷2－职工年平均工资×4÷60平方米) ＋每平方米每年工龄补贴额×职工建立住房公积金以前的工龄〕×职工住房补贴面积标准(或未达标面积)。
　　（二）每平方米经济适用住房平均价格的测算，由市房改办会同有关部门办理，并按规定程序上报作为测定住房补贴的依据。经测定，1998年度我市经济适用住房平均价格为每平方米900元。今后， 原则上每两年测定一次，报省批准后执行。
　　（三）职工年平均工资以市统计部门公布的上一年职工平均工资为准。1997年度我市职工年平均工资为5287元。
　　（四）按以上数据计算，我市1999年度对老职工一次性发放的住房补贴标准为每平方米建筑面积98元；对新职工按月发放的住房补贴标准为职工本人月工资的5%。
（五）职工工龄补贴额按我市1999年出售公有住房成本价的千分之六计算，为每年建筑面积每平方米4.50元。
　　第七条　职工住房补贴面积标准按中共安徽省委办公厅、省政府办公厅《关于调整干部职工住房面积标准的通知》(厅〔1997〕13号)和《关于专业技术职务人员住房面积标准的通知》(厅〔1998〕35号)规定的住房面积标准上限执行。
　　县(处)级以下干部职工(不含县处级干部)，具有中、初级专业技术职务的人员每户建筑面积为80平方米。
　　县(处)级干部、具有副高级专业技术职务的人员每户建筑面积为90平方米。
　　地(厅、局)级干部和具有正高级专业技术职务的人员每户建筑面积为110平方米。
　　1986年专业技术职称改革前获得中、高级专业技术职称人员，仍按安徽省人民政府《关于干部住房标准和分配办法暂行规定》(皖政〔1982〕10号)文件执行。
　　以上各级专业技术职务均指单位已聘用人员，既具有专业技术职务又有行政职务的人员可取高计算。
　　职工现有住房面积认定以《房屋所有权证》和租赁契约记载的建筑面积或市房屋产权产籍监理处实地丈量的建筑面积为准。

　　　　　　　　　　　　　第四章　住房补贴的发放和支取
　　第八条　对1998年12月31日前参加工作的无房职工和住房未达标准的职工，实行一次性补贴。住房补贴在职工购房时发给，之前不计利息。
　　（一）无房职工和住房未达标准的职工，工作年限在25年以上的，按购房当年的住房补贴标准计算出应享受的住房补贴总额，一次性发放。未满25年的职工按购房当年实际工作年限计发，剩余的住房补贴与其所在单位签订借款协议后借支，在以后的工作年限内逐年抵扣；也可以对剩余住房补贴在以后的年限里实行按月发放。
　　（二）已购公有住房未达到住房面积标准的职工，按本人职级应享受的住房补贴面积与已购公有住房面积的差额计发住房补贴；或按购买公有住房时的价格退出原住房后，视同无房职工计发住房补贴。
　　第九条　对1999年1月1日以后参加工作的职工实行按月补贴。按照住房补贴标准计算出职工的住房补贴总额后，分摊到工作年限内的每个月份发给，目前按缴存住房公积金的工资基数的5%确定。
　　第十条　在职工住房补贴发放期间，若遇职工行政职务或专业技术职务发生变动，则从变动的次月起，按新职务的住房补贴标准计发余下年限的住房补贴。
　　第十一条　职工住房工龄补贴，按建立住房公积金制度之前的工龄发放。对1994年12月31日之前参加工作符合条件的职工，按实际工作年限发给工龄补贴，1995年元月1日以后参加工作的职工，不再发给工龄补贴。
　　第十二条　实行职工住房补贴申请、审批制度。一次性计发的住房补贴，由单位申请；财政供给的行政、事业单位，经财政部门审核；企业和自收自支的事业单位，经主管部门审核；报市房改办批准后由单位发放职工住房补贴。原则上不直接发给个人，在职工购买住房时直接划入售房单位。按月计发的住房补贴，由所在单位和本人住房公积金一同交存市住房资金管理中心，进入职工个人住房公积金帐户，职工需要使用时，按住房公积金管理办法支取。
　　第十三条　在住房补贴发放期间，职工调离原单位、停薪留职、解除劳动关系（包括职工辞职，被单位辞退、除名、开除）、自动离职或死亡等，自上述行为发生次月起停发住房补贴。所在单位应将住房补贴发放情况记入本人人事档案，并分别按下列规定办理：
　　（一）调离原单位的职工，其未使用的住房补贴，转至职工调入单位；借支的住房补贴按实抵扣后，其差额部分由本人归还。
　　（二）解除劳动关系的职工（包括职工辞职，被单位辞退、除名、开除等），其未使用的住房补贴，由原单位办理封存手续，或交市住房资金管理中心暂存，待其用于购买住房时支取；借支的住房补贴按实抵扣后，其差额由本人归还。
　　（三）死亡的职工，其结存的住房补贴,可依法继承;借支的住房补贴，由继承人偿还。
　　（四）职工停薪留职、自动离职期间不发住房补贴。

　　　　　　　　　　　　第五章　住房补贴资金的来源和管理
　　第十四条 财政供给的行政事业单位住房补贴的资金来源：财政预算和预算外资金专户拨付的住房补贴；留归单位使用的售房收入（不包括按规定提取的住宅共用部位共用设施设备维修基金）；按规定提取的住房建设资金；划转的住房折旧、维修和大修理资金以及自管住房的出租收入（扣除出租的住房正常维修和管理费）；上级主管部门拨付的住房资金；住房方面的其他资金；利息收入。企业住房补贴资金来源：住房折旧；公益金和住房周转金中用于住房建设方面的资金（含公有住房出售收入）等。
　　各行政事业单位应在财政部门规定的承办政策性住房金融业务的国有商业银行和住房储蓄银行开设单位住房基金专用帐户，建立单位住房基金预决算制度，严格按照经财政审核、政府批准的单位住房基金收支预算执行。
　　财政部门应将经批准的单位住房基金收支预算，抄送房改部门和承办政策性住房金融业务的银行，承办银行应加强对单位住房基金专用帐户的监督，严格按照批准的单位住房基金收支预算办理基金收支业务。
　　第十五条 认真落实住房补贴资金来源，认真做好职工住房补贴的发放工作。在今年10月1日以前， 由市财政局负责，房改、监察、审计等部门配合，对市直管公有住房出售收入和各行政事业单位自管公有住房出售收入及其他住房资金进行检查,核定可用于住房补贴的资金。 经核定的可用于住房补贴的资金，全部转入市城市住房基金专户。住房补贴资金严格实行收支两条线管理，对全额预算单位按照核定资金数额解缴城市住房基金的，其住房补贴资金由市城市住房基金全额拨付。差额预算单位除按照核定数将住房资金解缴城市住房基金外，并要在预算外收入或业务收入中核定划转一部分资金，解缴市城市住房基金，用于本单位职工住房货币化分配；其应发的住房补贴资金，也由市城市住房基金拨付。财务管理办法由市财政局另定。
　　全市各单位都要认真做好职工住房补贴发放工作。要调查核实准确职工住房情况、工作年限、应发给的住房补贴的数额，以及能够筹集使用的住房资金，作出年度计划和近期安排，做到在规定的年限内，完成发放职工住房补贴的工作。各单位应对公有住房出售的收入认真进行清理，凡是不符合规定使用的，一律要归还；今年下半年至少要拿出50%的公有住房出售的收入，发放职工住房补贴， 可选择部分条件具备的单位先行试点。
　　第十六条　按月发放的住房补贴，应存入职工本人在市住房资金管理中心的住房公积金帐户，实行分帐管理。在国家有关政策出台前，住房资金管理中心归集的职工住房补贴资金，参照住房公积金的管理办法管理，执行住房公积金的有关政策。
　　第十七条　单位在向职工发放住房补贴时，应建立健全职工住房补贴档案制度，将已发放的住房补贴的金额及其变动情况及时记入职工个人档案。对1999年以前职工已享受的各种形式住房补贴情况，包括已购公有住房、参加集资建房等情况也须记入职工个人档案。

　　　　　　　　　　　　　　　　　第六章　附则
　　第十八条　本暂行办法由市房改办负责解释。
　　第十九条　本暂行办法从2000年10月1日起施行。

蚌埠市职工发放住房补贴工作程序

　　为贯彻执行《蚌埠市深化城镇住房制度改革加快住房建设实施方案》和《蚌埠市住房补贴暂行办法》，认真做好职工住房补贴发放工作，特制订本工作程序。
一、各单位建立单位住房基金。 凡是属于单位住房基金的资金，都要按照财务制度的规定，纳入单位住房基金核算，并在规定的承办政策性住房金融业务的国有商业银行开设单位住房基金专户。
二、建立单位住房基金的预、决算制度。 每年由单位按照当年单位住房基金收入中可用于发放住房补贴的资金来源，编制年度发放住房补贴收支预算，报财政、税务主管部门批准。
三、在发放住房补贴工作中，单位按照批准的年度发放住房补贴收支预算，对1998年12月31日前参加工作的老职工，填写《蚌埠市职工一次性住房补贴申请表》（附表一），经单位初审并张榜公布，听取群众意见后，确定当年使用和发放住房补贴的职工和金额。对1999年1月1日以后参加工作的新职工的住房补贴额，也要纳入年度发放住房补贴收支预算。
四、单位对确定为当年发给住房补贴职工填写的《蚌埠市职工一次性住房补贴申请表》审查无误并签署意见，汇总填制《蚌埠市职工一次性住房补贴明细（汇总）表》（附表二）和《单位一次性住房补贴申报表》（附表三），各一式四份，报市房改办审批。
　　五、职工住房补贴属于个人所有。《单位一次性住房补贴申报表》经市房改办批准后，凭批件可为购房职工办理转帐手续。职工住房补贴直接转入售房单位，一般不支付给职工个人。对暂时不用的住房补贴要纳入单位或住房资金管理中心专户管理，行政事业单位的由住房资金管理中心按住房公积金办法管理。
　　六、1999年1月1日以后参加工作的职工实行按月补贴。由职工填写《蚌埠市职工住房按月补贴申请表》（附表四,一式三份），单位汇总报送市房改办批准后，由单位按缴存住房公积金的程序办理。
七、单位将批准后的表格按要求分送各有关部门。职工所在单位的一份要存入个人档案，市房改办的存入全市职工住房补贴档案。

蚌埠市职工购买公有住房和职工所购公有住房准许入市审批工作程序

　　根据《蚌埠市深化城镇住房制度改革加快住房建设实施方案》，结合近几年出售公有住房实际情况，对职工购买公有住房和职工所购公有住房准许入市审批工作程序规定如下：
　　一、职工购买公有住房
　　1、房屋产权单位对可出售的公有住房,按照职工( 住户)的要求，确定售房屋范围， 填写《蚌埠市出售公有住房申报审批表》（附表一），并附房屋所有权证书复印件，经主管部门签署意见后，报市房改办审批。
　　2、经批准出售的公有住房， 由购房户填写《蚌埠市职工购买公有住房申请表》（附表二），并附《蚌埠市职工购买公有住房工龄证明》（附表三），购房申请表须经购房职工所在单位和职工配偶所在单位审查签章，职工工龄证明须经单位人事或劳动部门签章，经办人签名。
　　3、 房屋产权单位协助购房户到市房地产交易管理所领取并填写《蚌埠市公有住房出售价格审批表》和《蚌埠市公有住房出售合同》，由市房地产交易管理所进行价格评估，并予以审查签章。
　　4、 房屋产权单位协助购房户持市房地产交易管理所估价签章的《蚌埠市公有住房出售价格审批表》，到市房改办和市物价局共同审批。
　　5、 交易双方到市房地产交易管理所办理交易手续，凭契证到市房屋产权产籍监理处办理房屋所有权证书。
　　6、职工应按规定的住房面积标准购买一套公有住房,超面积标准的部分，执行市场价；有两套以上住房的，面积合并计算，超面积标准的部分，又没有按市场价购买的,按照蚌政[1997]42号文件规定执行超标准加租。
　　7、职工购买公有住房后由部分产权调换全部产权的,到市房改办领取和填写《蚌埠市职工购买公有住房部分产权换全部产权审批表》（附表四），并附职工原购房价格审批表和产权证书复印件，到市房改办审批。余下的手续与购买公有住房同。
　　8、以上审批表格各一式三份，分送各有关部门。 职工所在单位存入职工个人档案，市房改办存入全市售房档案。
　　二、职工所购公有住房准许入市
　　9、 房屋产权人到市房改办领取和填写《蚌埠市职工所购公有住房进入市场审批表》（附表五，一式三份），经房屋产权人所在单位和其配偶所在单位审查盖章，再到市房改办审批。
　　10、房屋产权人凭市房改办的批件到市房地产交易管理所办理交易手续。余下的手续与私房交易同。
　　11、上述审批表格分送职工所在单位、市房地产交易管理所、市房改办存档。





　




讨论分析同居的法律规范

刘成江


　　有配偶者与配偶之外的人的同居行为是违背公序良俗和法律的行为，是受社会公德和广大百姓谴责的。我国《婚姻法》第一章第三条规定“禁止重婚。禁止有配偶者与他人同居。” 第四条规定“夫妻应当互相忠实，互相尊重”。社会上对于“包二奶”和“婚外一夜情”等违背夫妻忠实义务的行为也是持否定态度的。我们得承认，在现实社会中的确存在很多的婚姻不是建立在爱情的基础上的，或者是虽然以前有爱情但是在婚后感情变质的情况。恩格斯说：“结婚的完全自由，只有在资本主义生产与由它所造成的财产关系的消灭，把那在今日对选择配偶尚有巨大影响的一切经济旨趣除去以后，才能达到。到那时候，除了相互的爱之外，再也没有别的动机存在。”
　　但是婚姻不仅仅是两个当事人之间的事，婚姻联系着彼此的所有关系，特别是孩子的存在，使婚姻除了爱情外附加了很多其他的内容。这些内容包括夫妻之间的责任义务，包括对孩子的义务，对双方父母亲友的责任和义务，还有对社会的责任。我们说婚姻并不是两个人的简单结合，法律正是考虑到婚姻对于个人的重大意义，才对结婚的年龄和行为能力规定的如此详细。因为婚姻的重要，需要当事人具有成熟的生理和心理，能够对自己的选择和决定负责。因此当你踏入婚姻的殿堂，你就必须要对对方，对社会负起责任。
　　同居作为一种生活方式，有它存在的强有力的现实原因和条件以及强大的社会需求。特别随着人的活动能力和范围的扩大，人的迁徙范围和频度愈来愈高，在大城市中，人的稳定性越来越差，首先表现在工作上面，事业的发展则把婚龄越推越后，而婚姻则需要很多条件，其中一点就是稳定。再者就是房子的问题，在人们的普遍观念中，要结婚了至少要有自己的房子，而现在房子的价格高涨，已经远远超出人们的接受能力，因此有一些想结婚的人也只能暂时的同居在租住的房子内。
　　正所谓“存在即是合理”，任何社会现象都有其存在的社会基础，我们可以不去探究这种现象产生的原因和背景，但是我们不能忽视这种现象的存在。其实在我国，一直以来无论是国家法律还是社会舆论对同居都是持否定态度的。在古代，婚姻之外的两性关系，无论当事双方是否单身还是已有配偶，一旦关系被曝光，后果是十分严重的，像“浸猪篓”便是民间用于处罚犯有此种“罪行”的男女的一种较常见的方法。但是尽管如此，历史上此类事件却常有发生，屡禁不止。改革开放之后，随着西方思想的输入，自由，人权等观念深入民心，人们受到国外同居浪潮的影响，也在国内兴起了同居风。虽然我国法律对于这种同居关系不予保护，但是还是有越来越多的人选择这种生活方式，依我看来，要想把这种趋势压制下来是不太可能的，同居不可能代替婚姻，但是却肯定会慢慢成为一种稳定的婚姻的补充。最高人民法院2001年12月25日发布的《婚姻法若干问题的解释(一)》第5条2款规定，1994年2月1日民政部《婚姻登记管理条例》公布实施后，男女双方符合结婚实质要件的，人民法院应当告知其在案件受理前补半结婚登记;未补办结婚登记的，按解除同居关系处理。该司法解释事实上承认了“同居关系”合法性。按照“法律无明文规定者不违法”的基本法律原则，既然我们的宪法，婚姻法都没有明确规定“同居关系”违法，就只能认为，至少法律是默认同居合法的。法律的这种变化，不能不说是我国法制的一大进步，体现了我国对于人权的重视和尊重。但是仅仅这样是不够的，只要这种现象存在，并且并非一时现象，还可能引起较大的纠纷和事实关系，法律就不可不作表示。在实践中，对于同居案件是不告不理的，但是因为同居牵涉较广，出现纠纷的可能性还是很大的，法律的现行规定对于保护同居的当事人特别是弱势群体是极为不利的。在同居纠纷中，往往是弱者遭到抛弃，或者是妇女子女的利益受到损害。我们的法律对于这一方面的忽视业已引起人们的疑惑。“对于这种现象，法律可以装做没看见吗?难道可以简单地以“非法”二字一笔抹杀吗?许多人并不想结婚，可是由于缺乏应有的保护，以致于在同居之后不得以去结婚或者鸟兽散”。“对于这么一个普遍的现象，中国法律仍是把“同居”置于边缘，不予更多的考虑和关心，可以说“同居”在现实中已成为公众可以基本接纳的生活方式，特别在深圳，道德和舆论的压力几乎不起作用，然而，在法律上，“同居”还未得到应有的认可和保护”
　　对于人们弃结婚而去同居的现象，不可放任为之。我们对此一方面要进行研究，研究其存在的现实性和合理性，根据实际情况，对其加以规范和引导，将其纳入法律规范的范畴;另一方面也需要对我国现存的婚姻制度进行反思和检讨，看是不是存在不合情合理的地方，能否改进合完善，从而“挽回”人们对婚姻的兴趣和信心。对于日益增多的同居人口，法律不能漠视，从各国前例看来，同居之风并非一阵就会过的，反而是会慢慢发展成为一些社会成员的一种固定的生活方式的选择。现在世界上许多国家已经颁布了“同居法”来规范这种社会现象，就现有的资料表明，各国的该做法普遍受到国内外的欢迎和支持，许多自己所在国家和地区的人们不远千里赶到可以登记为“生活伙伴”的国家和地区去登记。也许有的人不能理解这种行为，但是我们还是可以从人们的态度中看到对于法律肯定的渴望。首都医科大学社会医学研究室在2001年作北京市民健康状况调查时发现，在“婚姻情况”调查栏内，4%的北京人填写了“同居”。这些人的年龄分布呈双峰现象，即20至29年龄组同居者占全部同居人口的14%，45至54岁年龄组占32%。从这个调查结果我们可以窥见整个同居情况的严重。法律对于这么多社会成员的权利没有保障，是绝对不应该的。
　　本人将对未来同居立法的主要问题进行探讨。
　　1、 同居者的内涵和登记问题，本人建议同居法中的同居主体应包括异性未婚同居和同性同居。这里的同居者是指为了要共同生活的目的而结合在一起的两个人，不以性别区别对待。法律允许他们向政府登记在册。相关负责部门应该起草一份可选择和添加内容的协议，让前来登记的双方按照民法中平等自由和诚实信用的原则来约定他们同居生活中的权利义务。这里的同居关系可以说使相当于一种契约关系，只是加入了情感的成分。
　　2、 同居年龄问题，本人认为政府允许同居登记的年龄应该比结婚年龄早一些，因为有很多的同居者选择同居本来就是因为我国的法定结婚年龄实在比较的晚，其他的国家一般都比我国早两年，有的国家像韩国甚至比我国早好几年。现在我国的生活水平和教育水平已经提高了很多，公民资质和身体发育方面不会比别的国家的人差，只要同居者不生育，对国家人口方面也不会增加压力，那允许还不到结婚年龄的但身体和思维方面已经比较成熟的公民选择同居生活也未尝不可，本人认为这反而使缓解社会矛盾的一个好的方法，从人们对婚姻制度的不满意来讲也使一个缓冲。本人建议，允许同居的年龄应当比允许结婚的年龄早2岁。
　　3、关于同居者是否能抚养和收养小孩的问题，孩子问题是个复杂和重要的问题，在我国的现实情况看来选择同居者一般都是暂时不想要孩子的。我国的异性恋未婚同居者一般的目的是试婚，或者是因为还没有条件结婚，再有就是老年人只想找个伴安度晚年，还有有些同居主义者，他们对于孩子没有什么要求。而异性同居者，虽然现在的技术已经可以通过人工受精实现他们(她们)对于孩子的渴望，这个情况在国外也有，但是在我们国家，同性恋群体暂时还没有提出这个要求，似乎也还没有这个方面的想法。这也正是因为我们国家对他们的漠视和他们自己对自己的不够肯定。但是本人认为，在这样的情势下，我们也还是没有必要对于同性恋者是否可以有孩子来讨论的。而且本人也不赞成允许同居者拥有孩子。因为异性未婚同居本来就是因为不愿意负担很多的责任才选择的道路，但是孩子不是可以不负责任的，同居的高分手率会使孩子问题成为社会的大问题，政府的大负担。而同性恋是否可以照顾好孩子还没有定论，我认为在现在还不是时候给同性恋者这个权利，当然这也和我国同性恋群体自己的特性有关。总之，同居的关系中应当设定不生育的义务，这个应该是强制的规定。政府应当对同居者进行必要的宣传教育和有关技术的服务。如果未婚同居者要有孩子，那他们最好的选择就是结婚，否则他们的孩子将得不到保障。
　　4、共有财产和继承问题，在政府有关部门的备选契约中应该有这个方面的内容。当事人可以自由约定财产方面的所有权利和是否可以继承对方财产，一般来讲财产是各规各有，共同时候的费用分摊则由当事人约定。这里要提到对对方的生活扶持义务。在同居家庭中，也会出现一方在家操持家务，一方在外工作的情况。法律应当在尊重当事人自己选择的情况和民法的公平原则下保护弱势相对方。
　　5、 同居者的身份关系问题，同居关系不应该设定彼此的亲属关系。我们知道，在婚姻制度中，姻亲是属于一种亲属关系的。结婚的双方亲属都会成为对方的亲属。而在同居中，同居双方不是配偶，双方亲属自然也不发生姻亲关系。这也就要求同居者不得生育，因为血缘关系不是可以改变的，否则无法规范“近亲”结婚，社会伦理就可能会发生混乱了。
　　6、 同居者的互相忠实义务，对于这个问题争论也很多，笔者认为法律也应当规定同居的忠实义务。虽然这个很难具体操作，但是就像婚姻法里的规定一样，它有着法律意义。法律对忠实义务的规定，表明了法律的态度，对于约束同居当事人和维护社会风气和稳定是有积极意义的。
　　7、同居关系的解除，同居者在签订同居协议书时即可约定解除同居关系的情况及处理办法。法律可以规定同居双方随时可以解除同居关系。对于同居期间的没有过错的同居方遭受的物质和精神的损害，当事人没有约定的，法律应当根据民法原则来处理。
　　虽然欧洲许多国家已经通过立法来保障同居者的权利，但是在我国同居立法毕竟还是个比较前沿的课题。在我国因为同居者这个群体自身的维权和争权意识不强，呼声不大，理论界相关的讨论也不多，政府因此也不够重视。但是我们应该可以看到因为没有法律的规范和保障，同居所引起的各种社会问题已经无法忽视了。笔者相信，随着各种问题的逐渐显露和扩大，人们的人权意识的增强，同居问题在将来必然会成为一个理论积探讨的热门话题，政府也必将把同居立法提上日程。笔者希望本文能为加快这一天的到来起到一定的作用，更加希望能够借此抛砖引玉，引起更多人对同居问题的关注和探讨。


北安市人民法院 刘成江