经济适用住房抑或休矣

王兴敏


　　经济适用住房供应体系是伴随我国城镇住房制度改革而产生的。在我国的城镇住房制度体系中，自解放后至二十世纪九十年代中期，国家一直是以住房实物福利分配为城镇住房供应唯一形式的唯一主体，这是与我国在此期间实行计划经济体制分不开的，可这不仅未能有效解决城镇居民紧张的居住问题，而且国家还为此承受了巨大的经济负担。随着我国社会主义市场经济的确立，作为经济体制改革重要组成部分的城镇住房制度改革开始实施并不断深化，明确住房的商品属性，住房不再是国家无偿供应的实物福利品，住房供应须商品化、社会化，并建立针对不同收入家庭实行不同的住房供应体系，满足城镇居民日益增长的住房需求。在1994年国务院国发（1994）第43号《关于深化城镇住房制度改革的决定》中首次明确具有社会保障性质的经济适用住房供应体系，以后国家又分别几次对经济适用住房的建设、分配、管理等作出规定。2007年，原建设部等七部门联合发布《经济适用住房管理办法》，从一定程度上说，这标志着经济适用住房在制度层面的成熟。经济适用住房在这十几年的发展历程中，不仅在理论上富有争议，而且在实际运行中，也不难发现这样一种现象：已渐被遗忘的制度产物突然被人们在房地产价格狂涨之时想起，并赋予一项艰巨的任务——稳定住房价格，可在2008年底却又突然面临或存或废的变数之中。那么，面对如此尴尬的情境，不得不令我们对经济适用住房是否具有现实合理性做深层次的分析。

一、经济适用住房为什么被冷落

　　一项新生事物的发展不仅需要制度的支撑，而且还受限于现实社会中的实际需求，这种需求是以能否满足所涉各方主体的利益需要为标准，如果能够满足他们的利益要求，各方均有激励来促进该事物的发展，反之，该事物的发展道路将障碍重重，甚至会自消自灭。经济适用住房也不例外。

1、地方政府没有实施经济适用住房的激励

　　在我国的城镇住房制度体系中，国家始终处于主导地位，虽然，通过城镇住房制度改革，实现住房供应的商品化、社会化。但是，国家作为城市土地的唯一所有者，同时也是土地的唯一供应者，运用土地供应来调控住房的供应，其主导地位并未发生变化。随着我国国有土地出让制度的建立，房地产开发均须通过地方政府以出让形式取得国有土地使用权，地方政府则收取土地出让金，其逐渐成为地方政府的主要财政收入来源，2007年1——11月间，我国土地出让总价款达9130亿元以上，占财政收入的比重为28.53％。如此巨大的出让金收入满足了地方政府的目标——经济开发，而这个目标又是地方政府的重要政绩表现，故其乐此不疲。相反，经济适用住房建设用地则须以划拨方式供应，这种无偿的供地方式对地方政府而言无异于自断其财源，那么地方政府出于自利考虑，当然不愿意为实施经济适用住房建设而无偿划拨土地。即使在国家三令五申的情况下，地方政府也是将位于区位偏远、周边配套设施不完善等不方便生活居住的土地用于经济适用住房建设。

2、经济适用住房往往超出其保障对象的经济承受能力

　　经济适用住房仅供应社会低收入家庭，从该家庭的经济收入特点来看，往往是以收入低（或无收入）且不稳定为多，从其自身的承受能力考虑，虽然经济适用住房价格低于商品住房价格，大多数还是不能够买得起的。即使根据规定可通过商业银行或住房公积金贷款予以支持，但因为该群体或无工作单位或无稳定收入而被排斥于外。另外，由于经济适用住房建设的比较偏远，为此增加的生活成本开支以及物业服务费用，也是经济困难群体必须考虑的一个现实问题。

3、房地产开发企业对经济适用住房建设的冷淡

　　从经济适用住房与商品住房的建设行为事实看，二者没有本质上的区别。但二者的结果性质截然不同，其中在利润方面，根据规定房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定。而商品住房的利润则远高于此。面对商品住房的暴利，做为以利润最大化为追求目标的房地产开发企业，必然热衷于商品住房建设，没有动力建设经济适用住房。

二、经济适用住房是否具有稳定住房价格的作用

　　在市场经济理论中，商品的价格是随着供求关系的变化而波动，当供不应求，则价格上升，反之，价格下降。那么，造成我国住房价格上升的主要因素是供不应求吗？笔者认为，实不其然。在城镇住房制度改革后，住房私有化成为社会的普遍认识——“小康不小康，关键看住房”，与此相对应的则是住房供应市场化，这又与地方政府“以地生财”的经营理念相吻合。于是，土地供应的唯一（仅为地方政府）与住房供应的唯一（仅为房地产开发企业）相结合，形成了住房供应的单边垄断，这极利于二者的利益最大化。另外，住房不同与其他消费品，其不单是消费对象，还可以成为投资对象，当住房价格超出一般人的经济承受能力，其虽然不能购买拥有一处住房，但其对住房的居住需求仍然存在，且无可替代物。此时，这种需求就会成为他人投资住房的机会——或租或卖以获取利益。所以在现实中，并非一户所有一处住房，而是处于一种或无房所有或多房所有的非均衡状态。当住房未成为每一户的消费品时，它却成为少数人的投资品，无房户只有通过在少数人手中有偿取得使用权来满足居住需求，那么，一定的高房价对于投资住房的少数人实现收益是有益的，所以，其热衷于推动房价的走高。
　　而经济适用住房的设计初衷是保障低收入家庭，在住房价格飞涨的今天，我们通过经济适用住房建设的增加，来解决低收入家庭的居住需求，从而减少住房市场需求，进而拉低住房价格，这可能就是近年来大力倡导经济适用住房建设的理论依据。但是，这里忽视了以下问题：

1、低收入家庭对住房的首要需求是居住，而非所有。
　　对住房的消费需求，既可以通过取得所有权方式实现所有，亦可通过取得使用权方式实现居住，从这一点看，住房消费具有可替代性，即买不起时，可以选择租。那么，低收入家庭作为困难群体，由于自身经济能力的限制，其对住房首要需求是有房居住，而不是有所有权。虽然经济适用住房相对商品住房价格低，可对于低收入家庭仍是一笔非常大的开支，而且还会增加物业服务费用开支，其根本没有经济能力购买住房，而选择租房，因为这是降低其经济负担的最佳选择（这实际也是廉租房制度出台的可行之处）。于是，在现实中，以所有权之方式供应住房明显超出了低收入家庭的支付能力，导致真正需要救济的低收入家庭难以从中受益。

2、经济适用住房的稳定价格作用极其有限
　　住房依附于土地上，土地资源的稀缺决定住房资源的稀缺，所以住房的价格亦取决于其所在区位，区位好的住房，其价格自然高于区位差的。当地方政府如上述将经济适用住房建设在比较偏远地区，其对其他区位的住房价格影响是微乎其微的，因为，根据房地产估价理论，不同区位的房地产价格不具有可比性。只不过从统计学角度的数字上可起到拉低作用。再者，住房的建设周期长，容易产生经济适用住房的调剂作用滞时，从而反过来受商品住房价格的调整。这在今年下半年显现得非常明显，当房地产市场低迷之时，人们对经济适用住房亦持观望之状，如北京、广州等地出现经济适用住房弃购现象。因为在经济适用住房的唯一优势——价格优势不存在时，其特定群体就不愿意购买经济适用住房，从而失去对住房产权的自由处分、完全收益。

三、经济适用住房是否经济

　　根据产权经济学理论，产权的配置应是有效率的配置，即由低价值向高价值流通，这时有利于社会财富的积累，反之，则是社会财富的浪费。当我们将住房所有权以经济适用住房形式低于市场价格予以配置，对于社会而言，确实没有创造价值。从这一点说，经济适用住房不是一项好制度。
经济适用住房与商品住房两种价格体系，不禁想起我国经济改革初期“两轨制”的存在。当这两种住房存在价格差，一部分人便产生牟利的冲动，产生不公平。虽然《经济适用住房管理办法》明确一些保障措施，但监督执行成本过高。
　　另外，经济适用住房由于处分及收益均有所限制，故属不完全产权。产权人如欲对经济适用住房进行处分时，其产权残缺会产生监管所发生的成本以及收益的分配等问题，这从一定程度上会影响经济适用住房的流转。甚至会造成产权人不愿意转让经济适用住房，产生“冷冻效应”，既由于产权人对收益的增值部分不能享有，从而不出租、转让自己对经济适用住房，从而影响经济适用住房利用效率。

四、结论

　　综上，经济适用住房是难以满足所涉各方主体的利益需求，其发展如此曲折，也就不难解释了。那么，无法完成使命的经济适用住房确实应该休矣。其被廉租房取代实属必然。





河南省郑州市人民政府办公厅


郑州市人民政府办公厅关于印发《郑州市商务局（市招商局）职能配置内设机构和人员编制规定》的通知

郑政办〔2004〕52号

各县（市）、区人民政府，市人民政府各部门，各有关单位：

《郑州市商务局（市招商局）职能配置、内设机构和人员编制规定》已由市机构编制委员会办公室审核，经报市人民政府批准，现予印发。

二○○四年八月六日

郑州市商务局（市招商局）职能配置、内设机构和人员编制规定

根据《市委办公厅市政府办公厅关于印发〈郑州市市县人民政府机构改革实施意见〉的通知》（郑办〔２００４〕３１号），设置郑州市商务局（市招商局）。郑州市商务局是统一管理全市内外贸易和国际经济合作的市人民政府工作部门。

一、职能调整

（一）划入的职能

１．原市对外贸易经济合作局承担的职能。

２．原市商业局承担的职能。

３．原市经济贸易委员会承担的内贸管理、产业损害调查和重要工业品、原材料进出口计划组织实施的职能。

４．原市发展计划委员会承担的组织实施农产品进出口计划和市级经济技术开发区审核的职能。

（二）转变的职能

加强内外贸综合协调，搞好市场运行和商品供求状况监测，整顿和规范流通秩序，深化流通体制改革，促进统一、开放、竞争、有序的现代市场体系的建立和完善。

二、主要职责

（一）贯彻落实国家、省有关内外贸易、国际经济合作的发展战略、方针、政策，研究拟定内外贸易、国际经济合作的发展规划。

（二）负责郑州市商贸城建设总体规划的组织实施工作。研究拟定总体和区域商贸流通发展规划，并组织实施；会同有关部门对乱建滥建商品交易市场的行为进行查处；组织重要商品市场和大型商业设施建设项目的听证工作，协调解决建设中的有关问题；承担郑州市商贸城建设领导小组的日常工作。

（三）研究提出流通体制改革意见，培育发展城乡市场，推进流通产业结构调整，发展连锁经营、物流配送、电子商务等现代流通方式，指导流通领域信息化建设和内外贸企业的体制改革、结构调整、资产重组及建立现代企业制度的工作。

（四）研究拟定流通领域规范市场运行、流通秩序和打破市场垄断、地区封锁的政策，建立统一、开放、竞争、有序的市场体系；监测分析市场运行和商品供求情况，组织实施重要消费品市场调控和重要生产资料流通管理，负责商业服务业行业管理工作。

（五）负责国内外招商引资工作，实施东引西进战略，搞好综合协调和服务；审报、管理国（境）外经济组织驻郑代表和办事机构，审核市级经济技术开发区并综合协调和指导市级经济技术开发区的有关具体工作。

（六）负责组织整顿和规范市场经济秩序工作，会同有关部门加强流通领域商品质量、计量和标准的监督检查，负责成品油、润滑油的管理工作；负责拍卖、典当、生猪屠宰、旧货流通、实物租赁、再生资源、报废汽车回收、旧机动车交易等管理工作。

（七）执行国家进出口商品管理办法、进出口商品目录和进出口商品配额招标政策；负责进出口配额计划、许可证的申报和实施；负责国家、省下达的关系国计民生和大众的重要工业品、原材料及重要农产品进出口计划的实施；指导和协调加工贸易业务。

（八）拟定和执行机电产品进出口中长期发展规划、年度计划；拟定进出口机电产品招标规则和管理办法并组织实施。

（九）推进全市科技兴贸战略；推进进出口贸易标准化体系建设；依法监督技术引进、设备进口、国家限制出口的技术和引进技术的出口与再出口工作；依法颁发与防扩散相关的出口许可证。

（十）负责涉及世贸组织相关事务的研究、指导和服务工作；组织协调反倾销、反补贴、保障措施及其他与进出口公平贸易相关的工作，建立进出口公平贸易预警机制；组织产业损害调查；指导和协调国外对我市出口商品的反倾销、反补贴、保障措施的应诉及相关工作。

（十一）负责对外经济合作工作；拟定对外经济合作政策；指导和监督对外承包工程、劳务合作、设计咨询等业务工作；拟定我市境外投资管理办法和具体政策。

（十二）负责外商投资工作；会同有关部门制定外商投资产业导向目录，参与制定外商投资的发展战略和中长期规划；负责限额以下直接利用外资项目合同、章程的审批和限额以上、限制投资、涉及配额、许可证管理的外商投资企业的设立及其变更事项的审核、上报工作。

（十三）研究拟定会展经济发展政策和规划；组织、申报、指导以郑州市名义在境内外举办的各种交易会、展览等经贸活动。

（十四）负责机关和所属单位国有资产、财务管理工作；负责局管企业的改革工作。

（十五）负责局管企事业单位领导班子建设、党组织建设和思想政治工作，指导外商投资企业党组织建设。

（十六）承办市人民政府交办的其他事项。

三、内设机构

根据上述职责，市商务局设１７个职能处（室）。

（一）办公室

综合协调局机关的工作；负责机关公文处理、政务信息、提案和建议的办理、综合治理、机要保密、档案、催办查办等工作；负责承办会务、接待以及机关财产、后勤保障、计划生育、安全保卫等工作；承担对外宣传和新闻发布工作；负责机关电子政务的组织实施工作；负责商贸史志、年鉴的编纂工作；负责信访工作。

（二）组织人事处（三资企业党建工作处）

负责局管国有企事业单位领导班子建设、党组织建设、思想政治工作和精神文明建设，指导外商投资企业党组织建设和党员教育管理；负责机关和下属单位机构编制、人事、劳动工作；负责局系统安全消防和安全生产经营的监督管理。

（三）政策法规与对外开放处（郑州市对外开放招商引资办公室）

负责研究、宣传内外贸易、国际经济合作、外商投资管理方面的法律法规；参与起草内外贸易、国际经济合作、外商投资管理的地方性法规和政策；承担内外贸易和国际经济合作领域中的反垄断调查和取证工作；负责拟定重大经贸协议、合同及章程，协调处理重大争议案；负责行政复议和行政诉讼工作。负责世贸组织规则的研究、咨询；负责反倾销、反补贴、保障措施等涉及进出口公平贸易的相关工作；负责反倾销、反补贴、保障措施等案件对我市产业损害的调查起诉工作；建立产业损害预警机制；承担市对外开放招商引资领导小组日常工作；审报、管理国（境）外经济组织驻郑代表和办事机构，负责审核市级经济技术开发区。

（四）财务处

负责机关财会工作、内部审计工作；指导所属单位的财会工作；负责出口退税的稽核工作；负责监管局属单位的国有资产；负责申报管理和争取国家、省有关各项业务资金和专项资金。

（五）市场运行监测处（郑州市茧丝绸协调办公室）

监测市场运行和重要商品供求状况，负责市场预测、预警和信息发布；研究提出市场运行和调控方面的政策建议，组织解决市场运行的有关重大问题；负责重要消费品（肉类、食糖等）储备的管理和市场调控；负责茧丝绸协调管理工作。

（六）对外贸易处（郑州市机电产品进出口办公室）

指导、协调商品进出口工作；编报进出口商品配额年度计划并组织实施；组织实施进出口许可证的申报；指导境内外业务对口的交易会、洽谈会等贸易活动；指导协调加工贸易业务，联系出口加工区的加工贸易工作；拟定并执行机电产品进出口中长期发展规划和年度计划；编报机电产品配额年度进口方案；负责机电产品和成套设备进出口招投标业务管理。

（七）科技发展和技术贸易处

拟定鼓励技术出口的政策和措施；负责技术、高新技术产品出口和技术引进工作；组织实施科技兴贸战略；执行国家高技术产品目录和禁止、限制进出口目录；负责争取国家有关扶持高技术出口资金和项目。

（八）招商引资促进处

负责招商引资工作，统一规划、组织和协调对外招商引资活动；负责组织对外发布合作项目；协调外商投资项目的谈判及外资项目的立项；拟定招商引资奖励政策，并组织实施；负责协调市招商引资代表处的管理工作。

（九）经济技术协作处

负责组织、协调境内以及区域性招商引资、经济技术协作工作，实施东引西进战略；研究拟定企业经济技术协作政策；协调、组织企业对外经济技术交流与协作；组织、指导全市重要展览展销活动；指导企业跨区域投资活动。

（十）外商投资管理处

负责外商投资企业设立、变更及有关经营事项的审批或申报工作；监督检查外商投资企业执行合同、章程和依法经营的情况；负责外商投资企业进出口业务管理；负责利用外资统计工作；负责外商投资企业享受优惠政策工作。

（十一）对外经济合作处

拟定促进对外经济合作的有关政策；负责协调对外投资及相关服务工作；负责对外承包工程、劳务合作企业的监督管理工作；指导对外经济合作方面的培训工作；负责组织、协调对外援助项目和援外资金的申报工作；争取联合国发展系统和政府间双边和多边援助项目并组织实施。

（十二）市场体系建设处（郑州市商贸城建设管理办公室）

拟定流通业发展战略和推进流通现代化的政策措施，推动流通业态和流通组织形式的创新；研究拟定流通领域规范市场运行、流通秩序和打破市场垄断、地区封锁的政策，建立统一、开放、竞争、有序的市场体系；负责研究制定商品流通网络建设发展规划并组织实施；组织重要商品市场和大型商业设施建设项目的听证工作；承担郑州市商贸城建设领导小组办公室的日常工作。

（十三）现代物流业发展处（郑州市现代物流业发展办公室）

负责拟定现代物流业发展规划，并组织实施；协助相关部门开展调查研究，协同相关部门培育和规范物流市场，引导扶持物流企业的健康发展。

（十四）行业发展处

负责商贸流通、餐饮服务业的行业管理；会同有关部门对流通领域商品质量、计量和标准进行监督检查；负责商贸系统开展“商业诚信指数定期发布制度”、“百城万店无假货”、“三优一满意”、“卫生创建”等精神文明创建活动；负责创建名街、名店的管理工作；负责重要商品的储备管理工作。

（十五）特种商品管理处

负责成品油、润滑油批发零售企业的申报、审批与管理工作；负责药品、医疗器械零售网点的设置规划、布局定点工作；按有关规定负责拍卖、典当、租赁、旧货流通、再生资源、报废汽车回收、旧机动车交易等行业的监督管理工作。

（十六）畜禽屠宰管理处（郑州市畜禽屠宰管理办公室）

依法监督、检查畜禽屠宰企业生产经营活动；会同有关部门提出定点屠宰厂设置意见；协调有关部门对畜禽产品市场进行监管，打击私屠乱宰等违法行为；负责畜禽屠宰加工冷藏业的行业管理；承担郑州市畜禽屠宰管理办公室的日常工作。

（十七）商业改革发展处

研究内外贸易流通和管理体制改革；指导商业企业改革和发展工作，培育大型企业集团，扶持中小企业发展；指导流通领域信息化建设和内外贸易企业的结构调整、资产重组及建立现代企业制度的工作。

四、人员编制和领导职数

郑州市商务局机关核定总编制９６名（其中：行政编制８０名，离退休干部服务人员编制８名，机关工勤人员事业编制８名）。设局长１名，副局长３名，中层领导职数３９名（含总经济师、总会计师、机关党委专职副书记各１名）。

设置离退休干部工作处，负责机关离退休人员的管理服务工作，核定领导职数３名。

纪检（监察）、机关党组织机构按市委郑发〔２００１〕１７号文件规定设置。