天津市人民政府


关于印发《天津市物业管理企业退出项目管理暂行办法》的通知
　　津政发〔2004〕119号

　
　　各区、县人民政府，各委、局，各直属单位：

　　现将《天津市物业管理企业退出项目管理暂行办法》印发给你们，望遵照执行。

　　　　　　　　　　　　　　　二○○四年十二月三十日

　　　　　　　 天津市物业管理企业退出项目

　　　　　　　　　　　管理暂行办法

　　第一条 为了规范物业管理企业退出项目管理的活动，维护当事人的合法权益，做好项目管理的衔接工作，保持业主正常生活秩序，根据《物业管理条例》(国务院令第379号)和《天津市物业管理条例》的有关规定，制定本办法。

　　第二条 本市行政区域内，因物业管理服务合同期满双方当事人不续约或者双方当事人提前解除合同，物业管理企业退出项目管理的活动，适用本办法。

　　第三条 退出项目管理应当本着维护社会稳定、保证居民基本生活秩序、依法有序、平稳过渡的原则进行。

　　第四条 区、县人民政府应当组织街道办事处、居民委员会及相关职能部门对本辖区内物业管理企业退出项目管理的工作实施监督。

　　第五条 市房地产管理局负责物业管理企业退出项目管理的监督和指导。

　　区、县房地产管理局负责本辖区内物业管理企业退出项目管理的指导和组织协调。

　　第六条 建设、市容环境、园林、物价和公安等部门要按照各自工作职责，加强与物业管理行政主管部门的协调配合，协助做好物业管理企业退出项目管理阶段的衔接工作。

　　第七条 供水、供电、供气、供热、电梯运行等专业部门应当严格履行职责，直接为业主提供服务，向最终用户收取有关费用，并协助区、县人民政府和有关部门做好物业管理企业退出项目管理阶段的工作。

　　第八条 物业管理企业应当坚持诚信守法的原则，严格履行退出程序和相应职责，协助解决项目遗留问题，做好新老物业管理的衔接工作，保证项目管理的连续性。

　　第九条 业主和业主会应当从保持项目管理的连续性和长远利益出发，慎用辞退权，保证自身的正常生活秩序。

　　第十条 房地产开发建设单位应当维护购房人的合法权益，兑现售房承诺，解决项目遗留问题，为物业管理顺利开展提供保证。

　　第十一条 物业管理服务合同期满，物业管理企业不再续约或者提前解除合同，业主会重新选聘新物业管理企业接管的，应当按照下列程序做好衔接工作：

　　(一)在解除合同3个月前，物业管理企业应当将拟退出原因、退出时间以书面形式告知业主委员会，就退出事宜进行协商，同时以书面形式在物业管理区域内公告15天。

　　物业管理企业应当将拟退出原因、退出时间以书面形式报送项目所在区、县房地产管理局备案，填写《物业管理企业退出项目管理情况登记表》，并书面告知街道办事处和居民委员会。

　　(二)物业管理企业应当继续按照合同约定做好服务，积极协助业主会选聘新物业管理企业。业主应当按时交纳物业管理服务费至合同终止之日。

　　(三)在解除合同1个月前，物业管理企业应当公布物业管理服务费的收入、支出状况，并将预收的费用退还给业主。

　　(四)物业管理企业应当在合同终止之日起10日内，向业主委员会办理下列移交事宜：

　　1.物业管理服务费、场地占用费、利用物业共用设施所得收益等余额和财务账册；

　　2.物业档案资料；

　　3.物业管理服务用房、场地和属于业主共同所有的其他财物；

　　4.商品住宅维修基金明细账目和明细台账。

　　未成立业主委员会的，在区、县房地产管理局和街道办事处的监督指导下，可暂时向居民委员会办理移交事宜。

　　(五)新物业管理企业接管后，业主委员会或者居民委员会应当将前款所列事项移交新物业管理企业。

　　第十二条 物业管理服务合同期满，业主会不再续约或者合同期内业主会提前解除合同，业主会重新选聘新物业管理企业接管的，应当按照下列程序做好衔接工作：

　　(一)在解除合同3个月前，业主委员会应当组织召开业主会会议。在召开业主会会议15日前，将会议通知及确定物业管理企业事宜以书面材料送交与会人员并以书面形式在物业管理区域内公告。

　　(二)成立业主代表会的业主代表在参加业主会会议3日前，就续约或解约等事宜书面征求其所代表的业主意见。业主的赞同、反对、弃权的具体票数和书面意见应当由本人签字。业主代表在业主会投票时应将业主本人签字后的投票意见如实反映。

　　经三分之二投票权数表决通过不再续约或提前解约的，业主委员会应当在业主会作出决议后3日内，将解约原因和时间书面告知物业管理企业，并在物业管理区域内公告。业主应当按时交纳物业管理服务费至合同终止之日。

　　业主委员会将解约原因、解约时间和表决结果以书面形式报送项目所在区、县房地产管理局备案，填写《物业管理企业退出项目管理情况登记表》，并告知街道办事处和居民委员会。

　　(三)业主委员会组织全体业主对选聘新物业管理企业等事宜进行表决，经三分之二投票权数表决通过选聘新物业管理企业的，业主委员会与新物业管理企业签订《物业管理服务合同》。

　　(四)业主委员会按照本办法第十一条第(四)项规定与原物业管理企业办理交接事宜；新物业管理企业接管后，业主委员会应当将相关资料、账册、财务等移交给新物业管理企业。

　　第十三条 因物业管理服务合同期满双方当事人不再续约或者提前解除合同，无新物业管理企业接管的，应当按照下列程序做好衔接工作：

　　(一)在解除合同2个月前，业主或业主会仍未选聘到新物业管理企业，原物业管理企业应当到项目所在区、县房地产管理局备案，并告知街道办事处和居民委员会。

　　(二)区、县房地产管理局接到物业管理企业备案后5个工作日内，应当会同街道办事处到项目小区听取业主委员会和业主及物业管理企业的意见，并就继续管理服务做好协调沟通工作。经协调双方当事人达不成一致的，区、县房地产管理局应将有关情况书面报送区、县人民政府和市房地产管理局备案。

　　(三)区、县人民政府组织街道办事处和区、县房地产管理局，指导居民委员会、物业管理企业和业主委员会就管理方式、服务标准和收费标准等内容对业主进行问卷调查，并在调查结果的基础上制定管理预案。

　　(四)未成立业主会的，应当在区、县房地产管理局和街道办事处的监督指导下，由居民委员会组织业主成立业主会。

　　(五)区、县房地产管理局应当积极协助业主会选聘新物业管理企业，并主动提供相关信息，协助其做好选聘企业工作，指导业主会与新接管的物业管理企业签订《物业管理服务合同》。

　　暂时未选到新物业管理企业的，区、县房地产管理局应将有关情况书面报送区、县人民政府。区、县人民政府应当及时按照制定的管理预案组织街道办事处(镇)、区县市容环境、园林、环卫等部门做好清扫保洁、垃圾清运和绿化维护等工作。所发生的费用由业主交纳，由居民委员会收取。

　　(六)原物业管理企业应当在退出之日起10日内，按照本办法第十一条第(四)项有关规定向业主委员会办理移交事宜。

　　新物业管理企业接管后，业主委员会应当将相关资料、账册、财物等移交给新物业管理企业。

　　第十四条 物业管理企业不履行合同约定未按规定办理项目退出备案及不按规定程序退出的，市、区县房地产管理局可记入企业诚信档案，作为不良行为记录向社会公布。

　　第十五条 因规模较小导致物业管理企业退出项目管理的，区、县房地产管理局要从实际出发，本着规模经营、方便管理、降低成本、提高服务质量的原则，积极创造条件推动相邻项目整合，推进物业管理上水平。

　　第十六条 本办法自发布之日起施行。


胡铁平擅自设立金融机构案
　　——擅自设立金融机构的行为如何适用法律
黄宝耀　范　君

　　【案情】
　　被告人胡铁平，男，38岁，原深圳市华寿投资发展有限公司经理。被告人胡铁平因在生意上出现较大亏损，便准备以非法手段牟利。经过分析报章资料，他发现北京居民习惯于把手里多出来的钱存入银行，而不象深圳人喜欢用于炒股或进行其他投资，于是预谋在北京设立一家储蓄所，骗取存款后再用这笔钱进行投资牟利。
　　1999年3月下旬，被告人胡铁平来京开始进行非法设立储蓄所的准备工作。首先，是要选择一家银行并以其名义“开办”储蓄所。胡注意到，如果选择工商行、建行等商业银行，就必须具备通存通兑的业务条件，而这对他来说是根本不可能的。结果，他选择了一家政策性银行——即国家开发银行，避开了很易使其露出马脚的问题。其后，他选择了复兴路22号丙9号内70余平米的房屋作为私设储蓄所的地点。这里邻近长安街沿线，附近有大片的居民区和一家商品批发市场，但却没有什么储蓄机构，这些条件使附近的居民易于上勾。最后，胡铁平私刻了“中国开发银行储蓄所管理处”和“中国开发银行行政专用章”印章，伪造了姓名为“王京成”的假居民身份证。一切准备工作就绪后，胡铁平便以“中国开发银行储蓄管理处副处长王京成”的身份，以“中国开发银行储蓄管理处”的名义开始非法设立储蓄所的犯罪活动。
　　1999年4月初，被告人胡铁平与复兴路22号丙9号的房屋产权单位签定了租房合同，同时交付三个月的租金2?7万余元。胡铁平找来装修队，要求按照储蓄所的通常样式对该处房屋加以设计、装修。他又通过人才市场，招聘何某为营业部主任、邱某为储蓄所会计，继而让何、邱二人招聘了保安员、营业员、出纳员、储蓄员等工作人员若干名，并购买大量办公用品，订购储蓄机构专用电脑软件，还安装了监控专用的摄像头(但没有连接真正的监控设备)。胡铁平自己根据商业银行票证的样式，设计了一套适用于其开办的这家储蓄所的存折、定期存款凭条、利息支取凭条等10种银行专用凭证，并委托北京盛华印刷厂印制。他还订制了一块“国家开发银行总行营业部万寿储蓄所”铜牌并悬挂起来。当有人问及印章与铜牌的银行名称为什么不一致时，他谎称银行名称本来是同一个，只不过在英文翻译上出现了差异等等。为了尽快骗取存款，胡铁平一方面给招聘来的工作人员布置吸纳储蓄的定额任务，一方面多次向他人宣称，这家储蓄所的储蓄利率比其他银行高，并有一定鼓励存款的措施。
　　就在胡铁平筹备开业的时候，国家开发银行保卫处根据群众反映的情况，向公安机关举报了胡铁平的犯罪活动。4月20日，胡铁平被公安机关抓获。
　　1999年9月2日，北京市海淀区人民检察院以被告人胡铁平犯擅自设立金融机构罪，向北京市海淀区人民法院提起公诉。
【审判】
　　北京市海淀区人民法院经审理认定，被告人胡铁平未经中国人民银行批准，非法设立银行的储蓄分支机构，私刻印章、伪造身份证明、印制金融票证、租赁房屋作为经营场所、招聘工作人员、悬挂储蓄所标牌，其行为已构成擅自设立金融机构罪，且情节严重，但系犯罪未遂。该院依照《中华人民共和国刑法》第174条第1款、第123条、第53条之规定，于1999年9月29日判决：被告人胡铁平犯擅自设立金融机构罪，判处有期徒刑三年零六个月，罚金人民币十万元。判决后，被告人胡铁平没有提出上诉。
【评析】
　　本案在审理中的主要问题有两个，分别作如下分析：
　　(一)对胡铁平之行为如何定性?
　　被告人胡铁平实施的一系列行为，构成一罪还是数罪，应如何适用法律定性，是本案应当首要解决的问题。根据我国刑法的规定及有关理论，行为人触犯罪名的数量以其犯罪事实具备犯罪构成的数量为准。本案被告人胡铁平前后所实施的行为，符合数个基本或修正的犯罪构成要件，触犯了数个罪名。现分述如下：
　　第一，构成非法吸收公众存款罪。胡铁平的行为目的是“在北京设立一家储蓄所，吸收存款后，再用这笔钱投资牟利”，而不是以占有为目的诈骗钱财，这一故意符合非法吸收公众存款罪的主观构成要件。在这一故意支配下，胡铁平实施了伪造身份证明、设立假金融机构、高息揽蓄等一系列行为，虽然他的行为在筹备阶段被迫停止，尚不具备非法吸收公众存款的基本物质条件，但已构成了对国家金融管理秩序的破坏，符合非法吸收公众存款罪的客体要件和客观方面要件，构成非法吸收公众存款罪。鉴于尚未着手实施非法吸收公众存款的行为，可认定为犯罪预备。
　　第二，构成擅自设立金融机构罪。胡铁平出于非法吸收公众存款的目的，故意不经中国人民银行批准，擅自设立“国家开发银行万寿储蓄所”，破坏了国家关于金融机构的审批管理制度，构成擅自设立金融机构罪。只是由于其意志以外的原因，胡铁平擅自设立金融的行为没有得逞，使其犯罪行为停止于正在实施的阶段，故应认定犯罪未遂。
　　本案在讨论中，有人认为擅自设立金融机构罪为举动犯，只要行为人一开始实施该罪客观要件所规定的行为，就构成既遂。我们不同意这种观点。举动犯在我国刑法分则中，一般是针对那些一旦进一步着手实行，就会造成很大的社会危害，危及国家政权的犯罪活动，如分裂国家罪、颠覆国家政权罪、间谍罪等；或者是那些带有教唆煽动性质的社会危害性非常大的犯罪，如煽动分裂国家罪、传授犯罪方法罪等。而刑法分则规定的破坏金融管理秩序犯罪不应被理解为举动犯，因为该罪行并不直接危及国家政权，也不带有教唆煽动他人犯罪的广泛之危害，其社会危害性显然不如前述犯罪行为大。擅自设立金融机构，需要一个由筹备到开始非法运作的过程，也就是“设立”的过程，所以此罪应当属于行为犯的范畴，只有“擅自设立”行为完成，非法金融机构能够开始运作，才是该罪的既遂。这样理解更符合刑法第174条的立法精神。
　　第三，构成伪造企业、事业单位印章罪和伪造居民身份证罪。胡铁平为设立其非法金融机构，先后私刻了“中国开发银行储蓄管理处”和“中国开发银行行政专用章”印章、伪造了姓名为“王京成”的假居民身份证，并将印章、身份证用于大量示金融的设立活动，符合这两罪的犯罪构成，且属犯罪既遂。
　　综上所述，胡铁平实施的伪造居民身份证和伪造企业、事业单位印章的行为，是在为其开办储蓄所制造一个假身份，为擅自设立金融机构准备条件。条件成熟后，胡铁平即实施了以开发银行的名义租房、招工、订牌匾、印单剧等等一系列设立非法金融机构的行为。一旦这些行为得逞，所谓的“国家开发银行万寿储蓄所”设立起来，具备对外营业的条件，胡铁平必然开始着手实施非法吸收公众存款的犯罪行为。可以看出，这些犯罪行为之间具有手段与目的的内在联系，它们分别表现为手段行为或目的行为(伪造企业、事业单位印章和伪造居民身份证是擅自设立金融机构的手段行为，而擅自设立金融机构又是非法吸收公众存款的手段行为)，相互间形成一个有机整体，具有牵连关系。依据有关司法解释，对于牵连犯除了法律有明确规定的以外应择一重罪处断。相比之下，伪造企业、事业单位印章罪和伪造居民身份证罪是轻罪，可不予考虑。对非法吸收公众存款罪之预备或擅自设立金融机构罪之未遂进行比较，这两个罪名的法定刑一致，但前者的从宽幅度显然大于后者，依照牵连犯择一重罪处断的原则，本案应定性为擅自设立金融机构，且属犯罪未遂。
　　(二)本案能否认定情节严重?
　　在认定犯罪未遂的情况下还能否认定情节严重，是司法实践经常遇到的问题。
　　通说认为，情节加重犯不存在未完成犯罪的形态，因为这类加重构成犯的加重结果、情节不可能存在犯罪的未完成形态，而其构成特征是在具备某一具体犯罪基本构成的基础上，又出现了基本构成条款不能包括而为加重刑罚的条款所特别规定的严重结果或情节。
　　我们认为，犯罪构成依不同的标准可作多种分类：所谓犯罪的既遂、未遂或预备，即基本的犯罪构成和修正的犯罪构成，是以单独犯的既遂状态为标准作出的划分；而普通的犯罪构成和加重的犯罪构成，是以犯罪的社会危害程度作出的划分。依据这两种标准划分的犯罪构成并不矛盾。例如，在公共汽车上持刀抢劫，但刚一实施抢劫行为就被制服。这样一个行为不可能完全具备抢劫罪的基本犯罪构成，但它符合法定的抢劫罪加重构成。所以应当看到，有的犯罪在基本构成上属于未遂，但其社会危害性(主要是人身危险性)已经达到相当严重的程度，具备刑法分则规定的加重情节的客观构成要件。这种法定加重情节的存在，对于既遂犯来说，它反映了行为的实际社会危害程度；对于未遂犯(甚至是预备犯)来说，它更多地明示了犯罪人的人身危险性，而这种危险已足以危及刑法所保护的各类社会关系。因而将不同种类标准划分的犯罪构成结合起来，更能充分反映行为的社会危害性，更能体现罚当其罪的刑罚原则，更有利于解决司法实践中的问题。
　　被告人胡铁平的行为在两个方面表现出其犯罪情节的严重性：一是其手段行为触犯了其他罪名，如伪造居民身份证、伪造企事业单位印章等，这些犯罪行为已经得逞，分别构成单独个罪，应受刑事处罚，但依据牵连犯择一重罪处罚的原则，只能处罚其擅自设立金融机构罪，并充分考虑这两罪的社会危害性；二是胡铁平为此次犯罪进行了周密策划，流窜来京，利用公众对银行等金融机构的信任，在繁华地区以骗取公众存款为目的，成立储蓄机构，严重损害了国有银行等金融机构的信誉，甚至使部分群众产生了存钱先要看看是不是真银行的恐慌心理，直接危及首都北京的金融管理秩序。从这两点来看，从被告人胡铁平的身上表现出相当严重的人身危险性，其整个犯罪行为的社会危害性是相当大的，应当认定情节严重。