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论饭店的安全保障义务/郭国会

时间:2024-07-21 22:42:01 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9492
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论饭店的安全保障义务

郭国会


我国作为一个旅游大国,饭店住宿服务及与之相联系的其他服务消费在我国国民经济中占有相当的比重。然而,与此相关的法律规定,尤其是有关饭店对住店客人人身安全的保护规定还比较缺乏。我国有关住店客人安全保障义务的立法较为分散,散见于一些法律、行政法规和司法解释中。
立法的原则性规定如《中华人民共和国合同法》第60条规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”“当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第122条规定:“因当事人一方的违约行为,侵害对方人身、财产权益的,受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。”此外,合同法还规定,合同中免除造成对方人身伤害或者因故意或重大过失造成对方财产损失的条款无效。《消费者权益保护法》第7条规定:“消费者在购买、使用商品和接受服务时享有人身、财产安全不受损害的权利。消费者有权要求经营者提供的商品和服务符合保障人身、财产安全不受损害的权利。消费者有权要求经营者提供的商品和服务符合保障人身、财产安全的要求。”第18条规定:“经营者应当保证其提供的商品或者服务符合保障人身、财产安全的要求。”
对安全保障义务最直接的规定体现在《最高人民法院关于审理侵权人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第6条的规定中,即“从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织,未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害,赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的,人民法院应予以支持。因第三人侵权导致损害结果发生的,由实施侵权行为的第三人承担赔偿责任。安全保障义务人有过错的,应当在其能够防止或者制止损害的范围内承担相应的补充赔偿责任。安全保障义务人承担责任后,可以向第三人追偿。赔偿权利人起诉安全保障义务人的,应当将第三人作为共同被告,但第三人不能确定的除外。”
一、饭店安全保障义务的性质
1.法定义务为原则约定义务为例外
饭店安全保障义务的目的在于避免住店客人的人身、财产遭受损害,故安全保障义务也可以理解为避免他人遭受损害的义务。“一般说来,避免损害的义务通常以加害人和受害人或危险源之间的近因关系为前提。两者都会引起责任,责任进而导致介入的义务。类似的安全(保障)义务也产生于那些自愿对他人负责的个人或组织,包括无合同基础而承担责任的情况。”尽管理论上可以将饭店对住店客人的安全保障义务解释为合同法中的附随义务,但合同附随义务具有地位的附随性,内容的不确定性等局限性,对保护处于弱势地位的住店客人显然不利。在考虑对住店客人的保护时,应以社会为本位,以实质正义为理念,维护社会利益,故而应当强化饭店的义务,使其上升到一般义务的地位,使这种安全保障义务成为一项法定的强制性义务。况且从我国立法实践来看,法律、法规及司法解释或直接,或间接地规定了各种情况下饭店应承担的安全保障义务,这种义务是法律综合考虑了在调整饭店经营活动的程序中设立这种义务的社会经济价值及道德需要后,依据诚信及公平原则所确立的。因此,将饭店对住店客人安全保障义务原则上确定为法定义务比较妥当,这样也符合我国现行法律法规及司法解释所建立起来的模式。
饭店安全保障义务的性质以法定义务为原则,并不排除在特别情况下也具有约定义务的性质。这些特别情况包括:(1)当事人之间约定的安全保障义务高于法律规定的要求;(2)经营者单方承诺的安全保障义务高于法律规定的要求,相对人默示方式接受这种承诺。在上述两种情况下,当事人之间的相关纠纷可以按照其约定或者单方承诺处理,安全保障义务因而具有了约定义务的性质。
2.积极作为义务为原则消极不作为义务为例外
安全保障义务作为一种法定的义务,饭店必须履行。这一义务要求饭店为积极的作为,保障消费者的人身或财产安全。只有在特别条件下,安全保障义务才可能表现为消极不作为义务。饭店的消极不作为往往构成对其安全保障义务的违反。例如,饭店不采用符合安全规范要求的设施或设备、不采取适当的安全措施、不设置必要的警示或不进行必要的劝告、说明,不配备适当的保安或医护人员等,均属于违反安全保障义务的行为。在住店客人发生人身或财产危险时见死不救或者不采取适当的措施,更是违反安全保障义务。
(二)饭店安全保障义务的内容
以住店客人对饭店的合理、具体的依赖及饭店对其所应承担的义务是否具有合理的预见性为标准,可将饭店安全保障义务的内容划分为以下三个方面:(1)对潜在危险的预防义务。饭店应采取必要的措施防止对住店客人的人身损害的发生。饭店应保证其提供服务场所的建筑设施的安全性,配备特定的防止危险的设备。同时,对于提供服务的人员有特定技能要求的,要达到相应的技能水平。(2)对危险源的消灭义务。当潜在的危险成为现实时,饭店一方要采取一切有效的措施消除危险。当危险表现为第三人对住店客人的人身侵害时,在可能的条件下及时制止第三人侵害就构成了安全保障义务的一部分。(3)对住店客人的救助义务。当住店客人因为危险状况的存在已经遭受了人身侵害时,饭店应采取一切必要的措施对其加以救助。如住店客人受到第三人侵害时,饭店一方应当迅速报警并及时将客人送往医院。
(三)饭店违反安全保障义务的判断标准
合理判断饭店是否尽了安全保障义务是饭店对住店客人的人身损害是否承担责任的关键。根据安全保障义务的性质,应以以下两个标准作为判断饭店是否适当履行了安全保障义务、主观上有无过错:
1.法定标准。如果法律对于安全保障的内容和当事人行为的标准有直接规定的情况下,应当严格遵守法律的规定。
2.特殊注意义务标准。如果法律没有严格确定的标准,应以高于侵权行为法上一般注意义务的标准作为是否履行了安全保障义务的判断标准。这是因为饭店与住店客人之间存在着特殊的服务法律关系,且双方当事人对这种特殊的服务关系是明知的。在欠缺法定作为义务的情况下,行为人是否对他人负有积极作为的义务,应根据立法者在制定法律时是否有让行为人积极作为的意图来加以判断。根据合同法及相关司法解释的规定,饭店应对住店客人负有超出一般注意的特殊注意义务。如果饭店在应该积极作为时却没有行为,即表明饭店有过错,在符合侵权责任的其他构成要件时应承担侵权责任。
二、饭店违反安全保障义务应承担的责任
现代饭店及其雇员直接侵害客人人身安全的情形已比较少见。虽然有时饭店员工的行为或活动会造成对住店客人人身的侵害,但这些行为大部分属于疏忽大意的过失行为。当然,饭店的经营者及其员工侵害住店客人人身安全的情况也不可能在饭店的日常经营活动中完全避免。在这种情况下,饭店应承担的责任既可是侵权责任,也可是违约责任。有的学者称之为“侵权性违约责任”,即由于服务合同一方当事人的直接侵权行为引起的违约责任。此时,饭店的经营者、管理者或雇主应对其履行职务的员工实施的侵权行为承担损害赔偿责任。
在现代饭店的日常经营活动中,最常见的是饭店之外的第三人的行为侵害住店客人的人身安全。此处的“第三人”既指与饭店无任何联系的进入饭店实施违法行为的“外人”,也包括在饭店住宿的其他客人。在此种情况下,虽然对住店客人的人身侵害不是由于饭店的直接行为所造成,但这往往也是因为饭店方面规章制度不严、监督检查上存在漏洞、防范措施不到位或管理上的疏忽与懈怠或缺乏严谨注意,给第三人实施犯罪或侵权行为提供了条件或可趁之机。
关于饭店违反安全保障义务致使第三人侵害住店客人人身安全时应承担的责任,王利明教授在其主编的《中国民法典草案建议稿及说明》第8编侵权行为第1859条设计为,应由实施侵权行为的第三人与安全保障义务人承担连带赔偿责任。此外,有的学者认为应当承担违约责任;还有的从惩罚的角度主张饭店应承担完全责任。我们认为,认定饭店仅承担违约责任对住店客人的保护过弱,不符合前述所探讨的安全保障义务的法定性质;认定经营者和第三人基于共同侵权而承担连带责任也与法理不合。在多数第三人介入的案件中,饭店只是消极的不作为,而损害后果之发生事实上完全是由于第三人的积极侵权行为所造成的,饭店一般是过失违反安全保障义务,而直接侵权的第三人则是故意或者过失违反不得侵犯他人合法权利的义务,他们故意或者过失的内容并不相同,而且一个积极加害行为与一个消极不作为行为也不构成具有关联性的共同行为。因此,此类案件不能适用共同侵权的理论,饭店和直接加害的第三人不应当承担连带责任;让饭店承担完全赔偿责任的观点更不可取,因为这完全颠倒了责任原因的主从,对饭店也过于苛刻,违背了公平正义原则。
饭店不是侵权行为的积极发动者,对第三人针对住店客人的侵权行为,饭店无法也不可能全部避免而只能积极预防、制止、救助,在有些时候,可以说饭店也是直接或间接的受害者。在这种情况下,如果要求饭店承担严格责任或无过错责任的话,就会造成饭店和住店客人之间利益的严重失衡。为了平衡社会利益和实现社会公正,当饭店违反安全保障义务,住店客人受到第三人人身侵害时,饭店应仅在自己有过错的情况下承担责任,没有过错则不承担责任。然而,当饭店违反安全保障义务,住店客人受到第三人人身侵害时,原因多是与饭店的不作为有关,而事情的经过也只有饭店一方能够比较全面地掌握,受害的住店客人则没有这样的信息上的优势。同时,受害人也只能证明损害事实的发生而不能证明其发生原因。所以,当住店客人受到第三人人身侵害时,对饭店的归责原则应为过错推定原则,实行举证责任倒置,由饭店承担举证证明自己没有过错的责任,如其不能提供充分证据证明自己已经按照上文所述的两个判断标准全部履行了自己的安全保障义务,则应推定其有过错。在这个大的前提下,根据以上对饭店安全保障义务性质的分析,饭店的责任应分为以下两种不同情况。
1.补充责任。如前文所述,现行的几种责任形式并不适宜解决第三人侵害住店客人人身安全时饭店的责任承担问题。为了在饭店责任与第三人责任之间找到一个平衡点,应认定饭店与第三人之间是补充责任关系。即受到人身侵害的住店客人应当直接向直接责任人(第三人)请求赔偿,第三人承担了全部赔偿责任后,补充责任人即饭店一方的赔偿责任也终局消灭,受害人不得再向其请求赔偿,第三人也不得向其追偿;只有在直接责任人无法确认或直接责任人不能全部赔偿,或者不能赔偿的时候,受害人才可以请求补充责任即要求饭店承担侵权损害赔偿责任。
2.不真正连带责任。如果住店客人与饭店约定了比法律规定更高的安全保障义务或经营者单方承诺的安全保障义务高于法律规定的要求时,若饭店违约,第三人侵害了住店客人的人身安全时,则饭店基于自己的违约,第三人基于自己的侵权,双方与住店客人构成不真正连带债务关系,双方对住店客人承担不真正连带责任。“不真正连带债务,为数债务人基于不同之发生原因,对于债权人以同一之给付为标的之数个债务,依一债务人之完全履行,他债务因目的之达到而消灭之法律关系。”“契约上之损害赔偿债务与侵权行为之损害赔偿债务之竞和” [16]为不真正连带债务之一种典型形态。由此看出,不真正连带债务的一个本质特点就是被侵害人(住店客人)有选择权,他对于饭店和第三人的两个赔偿请求权的内容是一致的。选择哪个请求权行使,由被侵权人自己决定。一个请求权的实现就意味着另一个请求权的消灭。就不真正连带债务中债务人之间的关系而言,原则上各债务人之间无共同负担部分。除非不真正连带债务人中有人应对债务的产生负法定的终局责任,否则一个债务人履行债务时债务归于消灭后,对其他债务人并无追索权。因此,饭店和第三人原则上不存在责任的分担。除非法律法规中有特别规定,任何一方向住店客人赔偿后不得向另一方追偿。

浅析适用缓刑应当具备的条件

陶改华


  “请法庭予以从宽处理并适用缓刑”。这是刑事案件中被告人作最后陈述时最爱说的一句话。那么,适用缓刑到底应该具备什么条件呢?
  缓刑是一种对犯罪分子不予关押而放在社会上改造的刑罚制度。《中华人民共和国刑法》第七十二条明确规定:对于被判处拘役、三年以下有期徒刑的犯罪分子,根据犯罪分子的犯罪情节和悔罪表现,适用缓刑确实不致再危害社会的,可以宣告缓刑。而《刑法》第七十四条规定:对于累犯,不适用缓刑。这说明,适用缓刑必须具备以下三个条件:
  1、对象条件:原判刑期为三年以下有期徒刑或者拘役的罪犯。这表明缓刑适用的对象都是罪行比较轻的犯罪分子,而管制本身就是放在社会上执行,是限制自由而非剥夺自由,故管制犯不适用缓刑;
  2、根本性条件:根据其犯罪情节和悔罪表现,认为适用缓刑确实不致再危害社会的,即其犯罪情节必须是比较轻且有悔罪表现、认罪服法的;
  3、禁止性条件:犯罪分子不是累犯,不论是一般累犯还是特殊累犯,都不能适用缓刑。
另外,《刑法》第四百四十九条规定:在战时,被判处三年以下有期徒刑没有现实危险宣告缓刑的犯罪军人,允许其戴罪立功,确有立功表现时,可以撤销原判刑罚,不以犯罪论处。战时缓刑的适用条件是:
  1、适用的时间条件必须是在战时;
  2、适用的对象只能是被判处三年以下有期徒刑的犯罪的军人,不是犯罪军人或者是犯罪的军人但被判处的刑罚为三年以上有期徒刑的,均不能适用战时缓刑;
  3、适用的基本条件是在战争条件下宣告缓刑没有现实危险。
即适用缓刑概括归纳为:
  1、过失犯罪相对于故意犯罪要优先考虑
  因为过失犯罪的罪过小,主观恶性不深,再犯可能性很小,可以优先考虑。
  2、少年犯相对于成年人犯罪要优先考虑
  少年犯多受社会不良影响和诱惑走上犯罪,多是偶犯,且可塑性强,易于改造,应以教育为主,惩罚为辅。
  3、轻微性质的犯罪相对于严重性质的犯罪优先考虑。
  比如相同条件下故意伤害要优先于故意杀人考虑,强制侮辱妇女要优先于强奸罪考虑等。
  4、从犯、胁从犯相对于主犯优先考虑
  5、中止犯、预备犯、未遂犯相对于既遂犯要优先考虑
  6、积极赔偿的相对于消极赔偿的要优先考虑
7、刑事诉讼一开始就认罪并始终认罪的相对于时供时翻的优先考虑。(当然这种情况是指庭审都认罪,如果庭审时不认罪则不适用缓刑。)这实际是反映一个人的悔罪心理和态度。
  8、自首立功的相对于被迫认罪的要优先考虑
  9、无前科的相对于有前科的要优先考虑
  10、社会影响小的案件相对于社会影响大的要优先考虑
  11、行为人犯数罪时一般不要适用缓刑。因为行为人犯数罪说明他是连续犯罪,主观恶性大,再犯可能性大,难以保证他不再继续犯罪。如最高人民法院在《关于对贪污、受贿、挪用公款犯罪分子正确适用缓刑的若干规定》中就指出:对贪污、受贿、挪用公款共同犯罪中情节严重的主犯,或者犯有数罪的,不适用缓刑。


(荔浦县人民法院:陶改华13878361816)

北京市外销商品房管理规定

北京市房地产管理局


北京市外销商品房管理规定
北京市房地产管理局



一、为加强本市商品房外销管理,保障买卖双方的合法权益,根据北京市人民政府《关于外商投资开发经营房地产的若干规定》及有关规定,制定本规定。
二、外销商品房预售、销售,均须报北京市房地产管理局审核注册,经批准领取《外销商品房预售许可证》或《外销商品房销售许可证》后,方可进行。
三、申请办理《外销商品房预售许可证》,除须具备《北京市人民政府关于外商投资开发经营房地产的若干规定》中第九条规定的条件外,还应提交下列证件:
1.市或区县建委颁发的建设工程开工证,建筑施工合同,采暖、给排水、供电、燃气、电视接收、电梯安装等工程已确定交用日期的证明材料;
2.在本市银行开立代收房屋预售款的结算帐号、与开户银行签定的房屋预售款监管协议;
3.售楼说明书,房屋使用、维修、管理公约;
4.房屋管理受托书或协议书。
四、申请办理《外销商品房销售许可证》须具备以下条件并提交相应证件:
1.已付清全部地价款并取得《国有土地使用证》和《房屋所有权证》;
2.建筑物竣工并经北京市建筑工程质量监督部门核验合格。采暖、给排水、供电、燃气、电视接收、电梯安装等工程进入调试和核验阶段;
3.已制定售楼说明书,房屋使用、维修、管理公约;
4.已确定房屋售后管理单位。
五、房地产开发经营企业的商品房预售、销售广告、售房宣传资料均应载明预售或销售许可证号。其预售或销售许可证应在售房场所显著位置悬挂。
六、外销商品房预售、销售,买卖双方均须签订《外销商品房预售契约》、《外销商品房买卖契约》。《外销商品房预售契约》和《外销商品房买卖契约》由北京市房地产管理局统一印制。
七、《外销商品房预售契约》签定后三十日内,买卖双方须向北京市房地产管理局市场管理处(以下简称市场处)办理预售、预购登记。房屋交用之日起三十日内,买卖双方须持预售契约及有关证件到市场处办理房屋买卖过户手续。并按规定申领房地产权属证件。
八、《外销商品房销售契约》签定后三十日内,买卖双方须持买卖契约及有关证件到市场处办理房屋买卖过户手续。并按规定申领房地产权属证件。
九、《外销商品房预售契约》有效期内,买方如转让其预购的商品房,买方与转受让方应在预售契约上做背书,背书须载明转让价格。背书签字之日起十五日内,买方与转受让方须持做有背书的预售契约及双方的有关证件到市场处办理预售契约转让登记。外销商品房预售后的转让情况
由市场处在办理转让登记之日起十日内通知卖方。
转受让方再转让的,须按前款规定办理。
十、商品房预售、预售后转让和销售均须按规定交纳税费。
十一、外销商品房预售、销售,均可以办理公证。
十二、违反本规定不按期办理外销商品房预售预购登记、买卖过户手续、预售契约变更登记、产权登记的,按《北京市房屋买卖管理暂行规定》及其他有关规定处罚。
十三、本规定自发布之日起施行。

附件一:北京市外销商品房预售契约
卖方(以下简称甲方):__________
买方(以下简称乙方):__________
甲方按照《北京市实施〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉办法》的规定,已合法取得北京市__区(县)______地块的土地使用权,土地使用面积为____平方米,土地使用期限__年,自__年_月_日至__年_月_日止,国有土地使用证号为
____。甲方在上述地块上建设项目的名称为____,现已具备规定的预售条件,经北京市房屋土地管理局批准,准予上市预售,外销预售许可证号为_____。
乙方自愿购买甲方的______房屋,房屋用途为___。甲方已于__年_月_日收到乙方预购房屋的定金___元。双方经友好协商,就上述房屋的预售预购事项,订立本契约。
第一条 ______房屋,建筑面积为___平方米(含共有共用面积、分摊面积、房屋状况详见附件一),国有土地使用面积___平方米(含共有共用面积),土地使用期限自房屋产权过户之日起至__年_月_日为止。
上述各项面积为甲方暂测面积,房屋峻工后以北京市房屋土地管理局实测面积为准。
第二条 甲乙双方同意,该商品房交付时,房屋的实际面积与暂测的差别不超过暂测面积的±__%(不含)时,按照本契约第三条所述房屋售价进行结算;实测面积与暂测面积之差超过暂测面积的±__%(含)时,自甲方向乙方出示北京市房屋土地管理局实测面积文件之日起__
日内,乙方有权解除本契约。契约解除自乙方书面通知送达甲方之日起生效。甲方除在契约解除后30日内向乙方双倍返还定金外,并须将乙方已付的房价款及利息全部退还给乙方。利息按中国人民银行固定资产贷款利率(付款币种为人民币)或按中国人民银行外汇贷款利率(付款币种为
外汇)计算。
第三条 双方同意上述预售房屋售价为每建筑平方米___币___元,价款合计为(大写)___币__仟__佰__拾__万__仟__佰__拾__元整(小写:_____元)。乙方同意按附件二所列的方式付款,并按期将购房价款汇入甲方指定银行帐号。乙方已支付的定金
在乙方最后一次付款时转为购房价款。甲方售楼款监管银行为___,银行帐号为___。
第四条 乙方如未按本契约附件二所列付款方式规定的时间付款,甲方对乙方的逾期应付款有权追索违约金。违约金应自本契约约定的付款之日起至实际付款之日止。每延期一天,乙方按延期交付价款的万分之__(大写数字)向甲方支付延期付款违约金。
第五条 乙方如未按本契约附件二所列付款方式规定的时间付款,逾期超过__日(遇法定节假日顺延)乙方未付款的,甲方有权解除本契约。契约解除自甲方书面通知送达乙方之日起生效。乙方已交纳的定金甲方不予返还。甲方将乙方已付的房价款退还给乙方。
第六条 甲方须于__年_月_日前,将房屋交付给乙方。甲方交付房屋时,应同时提交建设工程质量监管部门出具的《工程质量竣工核验证书》。
第七条 除不可抗力外,甲方未按期将房屋交付给乙方的,乙方有权向甲方追索违约金。违约金支付时间自房屋应交付之日第二天起至实际交付日止,每延期一天,甲方按房价款总额的万分之__(大写数字)向乙方支付违约金。
第八条 除不可抗力外,逾期__日(遇法定节假日顺延)甲方未交付房屋的,乙方有权解除本契约。契约解除自乙方书面通知送达甲方之日起生效。甲方除在契约解除后30日内向乙方双倍返还定金外,并须将乙方已付的房价款及利息全部退还给乙方,利息按中国人民银行固定资产
贷款利率(付款币种为人民币)或按中国人民银行外汇贷款利率(付款币种为外汇)计算。
第九条 因不可抗力甲方未按期交付房屋的,逾期最多不超过__日,超过时,乙方有权解除本契约,契约解除自乙方书面通知送达甲方之日起生效。甲方应将乙方交付的定金、房价款及利息退还给乙方(利息计算同第二条)。
第十条 甲方交付的房屋经建设工程质量监管部门认定不合格的,乙方有权解除本契约,甲方应在契约解除后30日内向乙方双倍返还定金,并将乙方已付的房价款和利息全部退还乙方(利息计算同第八条)。
甲方交付房屋的装修、设备未达到附件三规定的装修、设备标准的,甲方同意按未达到部分的差价双倍向乙方补偿。
第十一条 甲方同意按《建设工程质量管理办法(试行)》《北京市建设工程质量条例》及有关规定,自房屋交付之日起对乙方购置的房屋进行保修。
第十二条 乙方同意在物业管理委员会未选定物业管理公司之前,其购置的房屋由甲方或甲方指定的物业管理公司负责管理。
第十三条 本契约由双方签字后,境内的应于三十日内,境外的应于六十日内,由双方持契约共同到北京市房屋土地管理局房地产市场管理处办理预售、预购登记手续。
第十四条 本契约登记后至__年_月_日前,乙方如转让其预购的房屋,须与转受让人在本契约上背书,并按规定到北京市房屋土地管理局房地产市场管理处办理预售契约转让登记手续。
第十五条 双方同意房屋交付后三十日内共同到北京市房屋土地管理局房地产市场管理处办理房屋买卖过户审批手续。
第十六条 办理上述手续时发生的税费,由双方依照有关规定缴纳。
第十七条 本契约的订立、效力、解释、履行及争议的解决均受中华人民共和国法律的管辖,凡因履行本契约所发生的或与本契约有关的一切争议,双方同意按以下第__种方式解决纠纷(用汉字填写)。
(一)因履行本合同发生的争议,由当事人协商解决,协商不成的,提交北京仲裁委员会仲裁。
(二)因履行本合同发生的争议,由当事人协商解决,协商不成的,依法向人民法院起诉。
第十八条 本契约未尽事项,双方可签定补充协议。
本契约的附件为本契约不可分割的组成部分,具有同等的法律效力。
第十九条 本契约正本壹式两份,甲乙双方各执壹份,副本共__份,北京市房屋土地管理局存两份。
甲方(签章): 乙方(签章):
法定代表人: 法定代表人:
地址: 地址:
联系电话: 联系电话:
邮政编码: 邮政编码:
授权代理人: 国籍:
联系电话: 身份证号码或护照号码:
身份证号码或护照号码: 代理人:
联系电话:
签约地点:________
签约时间:________
预售登记机关:(章)
附件一
房产平面图
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经办人: | |
年 月 日 | 样 |
| 式 |
| |
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附件二
付款方式
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| |
| |
| 样 |
| 式 |
| |
| |
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附件三
装修标准、设备标准及其它交用条件
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|地面: |
|天花板: |
|门窗: 样 |
|内墙: |
|外墙: |
|厨房: |
|卫生间: 式 |
|上下水交付使用时间: |
|供电交付使用时间: |
|燃气交付使用时间: |
|供热交付使用时间: |
| |
| 卖方: 买方: |
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附件四(一)
背书栏
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| |
| 样 |
| 式 |
| |
|转让人(签字): 转让登记机关(章)|
|转受让人(签字):经办人: |
|转让时间: 时间: |
| |
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附件四(二)
背书栏
--------------------
| |
| 样 |
| 式 |
| |
|转让人(签字): 转让登记机关(章)|
|转受让人(签字):经办人: |
|转让时间: 时间: |
| |
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附件二:北京市外销商品房买卖契约
卖方(以下简称甲方):________
买方(以下简称乙方):________
甲方按照《北京市实施〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉细则》的规定,已合法取得北京市_____区(县)________地块的土地使用权,土地面积为______平方米,土地使用年限___年,自___年__月__日至___年__月__
日止,国有土地使用证号为____。甲方在上述地块建设项目的名称为___,现已竣工,取得房屋所有权证(房屋所有权证__字__号),经北京市房地产管理局审核,准予上市销售,外销许可证号为____。
乙方自愿购买甲方的____________的房屋,甲方愿意出售,甲方出售该房屋时亦同时将该房屋所占土地使用权同时转让给乙方。双方经友好协商,就上述房屋的买卖事项,订立本契约。
第一条 ____________房屋,建筑面积为____平方米(含共有共用面积,房屋状况详见附件),土地面积____平方米(含共有共用面积),土地使用期限自房屋产权过户之日起至____年__月__日止。
上述面积已经北京市房地产管理局测绘。
第二条 双方同意上述房屋售价为每建筑平方米___币_______元,价款合计为(大写)__币__仟__佰__拾__万__仟__佰__拾__元整(小写:____)。乙方预付的定金________元,在乙方支付购房价款时转为购房价款。
第三条 乙方同意在___年__月__日前将购房价款全部汇入甲方指定银行。
甲方指定银行:____________
银 行 帐 号:___________
第四条 甲方同意在___年__月__日前将房屋交付给乙方。交付时,甲方提交建筑工程质量监督部门出具的《工程质量竣工核验证书》,并办妥全部交接手续。交付地点:___________。
甲方同意按《建筑工程保修办法(试行)》的规定,自房屋交付之日起对乙方购置的房屋进行保修。
第五条 乙方同意其购置的房屋由甲方或甲方委托的管理公司代管。
第六条 双方同意在签定本契约后一个月内,持本契约和有关证件到北京市房地产市场管理处办理房屋买卖立契过户手续,并按有关规定申领房屋所有权证。
办理上述手续时发生的税费,由双方依照有关规定负担。
第七条 本契约生效后,除不可抗力外,甲方不按期交付房屋的,乙方有权向甲方追索违约金。违约金自房屋交付之日第二天起至实际交付日止按中国人民银行固定资产贷款利率计算。逾期超过____日(遇法定节假日顺延)甲方未交付房屋的,乙方有权终止本契约。契约终止自乙
方书面通知送达甲方之日起生效。甲方除在契约终止后30日内向乙方双倍返还定金外,还须并将乙方已付的房价款及利息全部退还给乙方。利息按中国人民银行固定资产贷款利率计算。
第八条 本契约生效后,除不可抗力外,乙方不按期付款的,甲方有权向乙方追索违约金。违约金自本契约的约定付款之日起至实际付款之日止按中国人民银行固定资产贷款利率计算。逾期超过____日终止本契约。契约终止自甲方书面通知送达乙方之日起生效。乙方已交纳的定金
甲方不予返还。
第九条 本契约由双方签字之日起生效,未尽事项,双方可另签补充协议。
本契约的附件,为本契约不可分割的组成部分,具有同等的法律效力。
第十条 本契约的订立、效力解释、履行和争议的解决,均受中华人民共和国法律的管辖。双方因履行契约引起的纠纷,应协商解决。协商不成的,任何一方均可向房地产所在地人民法院提起诉讼。
第十一条 本契约正本一式四份,甲乙双方各一份,北京市房地产管理局二份。副本__份。
甲方(签字): 乙方(签字):
法定代表人: 法定代表人:
地址: 地址:
联系电话: 联系电话:
邮政编码: 邮政编码:
代理人: 代理人:
联系电话: 联系电话:
身份证号码: 身份证号码:
签约地点:______
签约时间:______

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|房屋坐落| |地 号| |
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|房屋结构| |竣工日期| |
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|质量监督部门| |
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|房产平面图 |装修标准、设备标准 |
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甲方:
乙方:



1994年2月24日