浅论建筑物区分所有权的客体/王海宏

浅论建筑物区分所有权的客体

王海宏

　　所谓建筑物区分所有权，系指根据使用功能，将一栋建筑物于结构上区分为由各个所有人独自使用的专用部分和由多个所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有的对其专有部分的专有权与对共用部分的共有权的结合。所谓建筑物区分所有权的客体也已经指区分所有权的标的，因此区分所有权客体也包括两个方面：即单独所有部分和共有部分。单独所有部分主要是指通过一定方式而对建筑物加以区分，由此所分割了的兼具建筑构造上的独立性和使用上独立性的部分房屋。共有部分包括共有和部分及附属物、共同设施等，它们者是区分所有权的客体。
　　由于在区分所有情况下，只能以共有和专有部分作为所有权客体百不能以整个建筑物作为所有权客体，所以在登记过程中，如果各个所有人已就各专有部分进行了登记，那么就不能再将整个建筑物登记为这些人共有。目前由于我国有关房屋登记制度并未对建筑物区分所有的登记作出规定，因此在实践中重复登记现象十分严重。这样就必然会产生锉刀所有等同于共有的误解，从而不利于明确产权归属，解决产权纠纷。
　　在区分所有情况下，单独部分经分割以后成为区分所有权的客体，必须要具备如下几个条件：
　　第一，必须具有构造上的独立性。构造上的独立性又称为“物理上的独立性”，各个部分在建筑物的构造上可以被区分开，可与建筑物其他部分完全隔离，也只有这样才能客观地划分不部分并为各个所有人独立支配。如一排房屋以墙壁间隔成户。在法律要求构成上的独立性挑三拣四大于，一方面，由于区分所有是要将建筑物仇家为不同部分分而为不同所有者单独所有，因此单独所有权的翻车鱼配权效力所及的客体范围必须明确，要明确划分范围就必须以墙壁、楼地板、大门等作间隔和区分标志。另一方面，只有在客体范围十分明确的情况下，才能确定权利范围，同时准确地判断他人的行为是否构成对某一专有权的损害，如果各个权利的客体伏特计能区分开，也就很难判定某人的权利是否受到侵害。
　　第二，必须具有使用上的独立性，也就是说，建筑物被区分为各个部分以后，第一部分都可以被独立地使用或好玩儿独立的经济效用，不需借助其他部分辅助即可利用，如区分的部分可以用来住人，用作店铺、办公室、仓库、停车场等。假如区分为各个房间以后，该房间并无独立的出入门户，必须利用相信的出入单位门户才能出入，则该肩头并不具有使用上的独立性，从而不能成为区分所有的客体。
　　第三，通过登记予以公示并表现出法律上的独立性，构造上和使用的上独立性，乃是经济上的独立性，只有通过登记才能表现为法律上的独立，也就是说，通过登记使被分割的长期中个部分在法律上形成为各个所有权的客体。如果被分割的各个部分登记为各个主体所有，则建筑物作业为整体不能再作为一个独立物存在。应当指了的是，通过登记表现出一煌法律上独立性，是以构造上和使用上的独立性为基础的，如果构造上或使用上的独立性不复存在，则法律上的独立性也难以存在。例如原被区分所有的二部分同属于一人，间隔除去后，二部分合二为一，是各部分推动其构造上的独立性或使用上独立性，应解释为一个所有权。

北安市人民法院　王海宏

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