商品房住宅小区停车位产权归属的法律分析
(厦门大学法学院 兰翔)
所谓停车位是指停车场中仅供一辆汽车停放之单元。目前停车位的类型繁多,主要可以细分为五种类型:(1)立体停车位,即住宅小区里独立建设的多层经营性停车位;(2)住宅小区地面停车位;(3)楼房首层架空层停车位;(4)楼房地下停车位;(5)楼房屋顶平台停车位。要准确界定不同类型停车位的产权归属,就必须根据建筑物区分所有权理论和现行房地产法律制度做出相应的分析和判断。
(一)建筑物区分所有权制度的分析
分析停车位的产权归属首先有必要确定停车位的法律属性,而这必须根据建筑物区分所有权制度加以判断。
建筑物区分所有权是指“根据使用功能,将一栋建筑物在结构上区分为由各个所有人独自使用的专有部分和由多个所有人共同使用的共有部分时,每一所有人所享有的对其专有部分的专有权与对其共有部分的共有权的结合。” 区分所有权人作为专有权人对其专有部分可以依法自由处分、使用和收益,并有权按照共用部分的使用性质使用共有部分,分享共有部分的使用收益。
建筑物所有权是由专有权和共有权两方面构成的,其权利的客体也包括两个方面,即专有部分和共有部分。专有部分主要是指根据建筑物的结构和功能而分割出来的具有独立建筑构造和独立使用功能的部分。共有部分则指建筑物的共用部分和附属设施等不具独立使用功能的建筑部分。 专有部分经分割后方可成为建筑物区分所有权中专有权的客体,它必须具备以下的条件:1、具有独立的建筑结构;2、具有独立的使用功能;3、通过登记后,具有法律上的独立性。除能够成为专有权客体的部分以外的建筑物部分被认为是共有权的客体。
在我国,虽然由于现行立法中缺乏关于建筑物区分所有权的规定,对于区分所有建筑物的停车位的权属问题没有明文规定,导致停车位的产权归属状况较为混乱。但根据以上建筑物区分所有权客体的条件,我们可以区分不同类型停车位是属于专有权客体范围,还是属于共有权客体范围。在理论上,属于专有权客体范围的停车位,其产权归属享有专有权的区分所有权人;而属于共有权客体范围的停车位,其产权归小区全体或部分业主共有。
(二)现行房地产法律制度的分析
在我国现行的房地产法律制度下,要确定停车位产权归属还必须理解以下三方面的内容才能作出判断:
1、关于土地使用权与房屋所有权的关系
《城市房地产管理法》第31条规定“房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占地范围内的土地使用权同时转让、抵押”,第62条规定“经省、自治区、直辖市人民政府确定,县级以上人民政府由一个部门负责房地产和土地管理工作的,可以制作、颁发统一的房地产权证书”的规定。而《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第23条则规定“土地使用权转让时,土地上盖的建筑物、附属物同时转让”,第24条规定“地上建筑物、其他附着物的所有权或者共有人,享有该建筑物、其它附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时,其使用范围内的土地使用权随之转移”。
从以上法律规定可知:“房为地存、地为房载、地转房随、房转地随。” 土地使用权与房屋所有权的权利主体一致是法律的强制性规定,是国家房地产法的基本原则。在二级房地产市场中,不允许将土地使用权与房屋所有权分离、分割。这意味着,有土地使用权份额的建筑物才可能取得有房屋所有权,没有土地使用权份额的建筑物的法律权利只能依附于具有土地使用权份额的建筑物,而且是一种从权利。
2、关于土地使用权证与房屋所有权证的取得
《城市房地产管理法》第59条、第60条确立了土地使用权、房屋所有权登记发证制度,并进一步明确了房屋所有权取得以取得土地使用权为前提。另根据建设部《城市房屋权属登记管理办法》第5条“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证”和最高人民法院《关于适用〈中华人们共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第9条“……法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,……当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其物权不能转移”的规定,房屋所有权证书是房屋所有权及其土地使用权的确权依据。
土地使用权和房屋所有权经国家机关依法登记后,其财产所有权才受国家法律的确认和保护。土地使用权与房屋所有权可以分别登记,也可以合二为一登记。分别登记时,财产权利人分别取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》;合二为一登记时,财产权利人取得《房地产证》。
3、关于商品房建筑容积率
商品房建筑容积率是指项目规划用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。根据土地使用权与房屋所有权不分离的原则,拥有土地使用权,才可能取得房屋所有权。项目规划用地范围内的建筑物,如果要取得独立产权,就必须计算商品房建筑容积率参与规划建设用地面积的分摊。否则,不计算建筑容积率的建筑物,其房地产权利就不能单独地从计算建筑容积率的建筑物中分离或分割。
综合以上三方面的内容可知,根据现行房地产法律,只有计算商品房建筑容积率参与规划建设用地面积分摊的停车位才能取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》(或《房地产证》),其产权归属具有房地产凭证的业主;反之不单独计算商品房建筑容积率的停车位,其产权归小区全体或部分业主共有。
(三)停车位产权归属的分析
借鉴建筑物区分所有权理论研究的成果,从现行的房地产法律制度出发,要判断不同类型停车位的产权归属,必须掌握理论与法律的两个标准:
(1)理论标准:属于专有权客体范围的停车位,其产权归属享有专有权的区分所有权人;而属于共有权客体范围的停车位,其产权归小区全体或部分业主共有。
(2)法律标准:计算商品房建筑容积率的停车位,其产权归属具有房地产凭证的业主;反之不单独计算商品房建筑容积率的停车位,其产权归小区全体或部分业主共有。
依据上述两个标准,以下将分析不同类型停车位的产权归属问题:
1、立体停车位的产权归属
立体停车位(场)具有独立的建筑结构,完全符合成为建筑物区分所有权中专有权客体的条件。而且其土地使用权在《建设工程规划许可证》等法律性文件中均有明确规定,其建筑物面积计算建筑容积率,参与了建设用地面积的分摊,实际承担了土地使用权取得费用。所以该类型停车位是可以办理房地产权登记(含转移登记)的,具有房地产权属证书,所登记的权利人即为合法所有权人。
因此,开发商有权销售或租赁立体停车位,购买停车位的业主或开发商享有立体停车位的房地产权。
2、地面停车位的产权归属
所谓地面停车位是指直接设置在小区地表,以划线分割方式标明的停车设施。地面停车位只是通过划线分割而成,不具备建筑物所要求的遮蔽性,不符合构造上和使用上的独立性标准,依据建筑物区分所有权理论不能够成为专有权的客体,而只能成为共有权的客体。而且,该类停车位的土地使用权分摊在计算建筑容积率的建筑物上,其应为计算建筑容积率的建筑物所有权人即小区全体或部分业主共有。
毫无疑问,小区全体业主是地面停车位的共有权人。如果开发商擅自将其没有产权的地面停车位对外进行销售,则对小区全体业主构成侵权。业主可以依法追究开发商的侵权责任,并可以要求买受人返还停车位。
3、首层架空层停车位的产权归属
所谓楼房首层架空层停车位,是指将建筑物地面上的第一层架空而形成的停车位。在现行法律制度下,首层楼房架空层停车位的建筑面积也是不计算建筑容积率的,不能获得相应的土地使用权面积份额,其法律权利依附于计算建筑容积率的房屋建筑物,也是住宅房屋单元的从物。小区全体或部分业主依法享有首层架空层停车位的共有权。
现实中,有的开发商将首层架空层停车位予以出售,有的物业管理公司利用业主对该停车位产权不了解的情形进行有偿租赁,这些行为也都已经侵害了小区全体业主的合法权益。
4、地下停车位的产权归属。
所谓地下停车位是指开发商利用地下空间而建造的停车位。按理论标准,有的地下停车位具有独立的建筑结构,属于专有权的客体范围;有的地下停车位构造相对简单,属于共有权的客体范围。按法律标准,目前大部分的楼房地下停车位的建筑面积是不计算建筑容积率的,这类停车位的产权应归属于该幢楼房的全体业主;但也有一些地方规定某些地下停车位的建筑面积是计算建筑容积率的,该类停车位当然是可以拥有独立的产权。
2003年11月,南京市鼓楼区人民法院作出了首例将小区地下停车位认定为业主共有的判决。法院认为:根据规范设计要求,南京星汉城市花园住宅小区地下车库应交付建筑物的所有人共同使用。同时,根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则,星汉城市花园土地面积已全部分摊到全体业主身上,小区的土地使用权即为该小区业主享有。因此,开发商不再享有该土地上建筑物的所有权和支配权。该法院的判决符合判断停车位产权归属的理论和法律标准,是正确的。
5、楼房屋顶平台停车位
所谓楼房屋顶平台停车位是指在小区商品房楼顶平台上设置的停车位。楼房屋顶平台停车位在我国目前还不是非常普及,但随着停车位的日益紧张,有关这种停车位的纠纷也会日益增多。关于屋顶平台的归属问题,也是颇有争议。有人认为,屋顶平台应当归建筑物的全体区分所有人共有;也有人认为,其应属于顶楼住房所有权的范围,因为顶楼部分的附属物由最高一层的区分所有人所有。 从构造上看,屋顶平台停车位类似于地面停车位,也只是简单的划线分割而成,不属于专有权的客体范围。而且对屋顶平台的利用更多的是用它的空间,而这个空间显然不仅仅属于顶层的区分所有人,而应当归该建筑物的全体区分所有人所有。因此,我们认为这类停车位应由该建筑物的全体业主共有。
参考文献:
1、陈?:《论建筑物区分所有权》,载《法学研究》1990年第5期。
2、邓光达:《论商品房住宅小区停车位的产权归属及相关问题》,载《西南民族大学学报(人文社科版)》2005年第4期。
3、张军斌:《论商品房住宅小区停车位的产权归属》,载《法苑》第12期。
银川市三资企业中方职工、私营企业从业人员及城镇临时工退休养老社会保险试行办法
宁夏回族自治区银川市人民政府
银川市人民政府令第59号
《银川市三资企业中方职工、私营企业从业人员及城镇临时工退休养老社会保险试行办法》,业经一九九三年六月十日市人民政府第148次常务会议通过,现予发布施行。
市长:韩有为
一九九三年六月二十一日
银川市三资企业中方职工、私营企业从业人员
及城镇临时工退休养老社会保险试行办法
第一条 为适应劳动制度改革的需要,使城镇各类企业劳动者年老退休后获得生活保障的权益,根据国务院《关于企业职工养老保险制度改革的决定》和自治区有关规定,结合我市实际,特制定本试行办法。
第二条 本办法适用于银川市区内(含高新技术产业开发区)三资企业中方职工、国家机关、事业单位和社会团体、全民、集体企业招用的计划内临时工(含经劳动行政部门批准从农村招用的临时工、合同工、轮换工)和城镇私营企业的从业人员。
对聘用的离退休(退职)人员、停薪留职人员和放长假的企业职工,仍由原单位负责其养老保险。
第三条 基本养老保险基金按“以支定收、略有结余、部分积累”的原则筹集,实行国家、用工单位和个人三方共同负担。
三资企业中方职工、私营企业从业人员以及临时工,用工单位每月按参加养老保险人员工资总额的18%缴纳。工资总额由用工单位按实发数申报,社会保险机构以税务、统计部门审核的基数为依据每年核定一次。个人缴纳部分,每月按个人工资总额或工资收入的2%缴纳,结算时四舍五入到元,由单位在发放工资时代为收缴。
第四条 基本养老保险基金计提比例和个人缴费标准随情况变化需要调整时,由市劳动局提出意见,报市政府批准后实行。
第五条 用工单位和个人缴纳的基本养老保险费,由社会保险机构通过单位开户银行代为扣缴,转入社会保险机构在银行开设的“养老保险基金专户”。
第六条 参加养老保险的单位,确因特殊情况,一时无力缴纳基本养老保险费时,应作出缓缴计划,报经社会保险机构批准后,按计划补缴。逾期不交者,从逾期之日起按日加收应缴金额2‰的滞纳金,滞纳金由用工单位在自有资金中支付,不得在税前列支。
第七条 参加养老保险的人员,其退休条件和退休后的待遇,均按照国家和自治区对全民劳动合同制工人的规定执行。退休待遇从批准退休的次月起由社会保险机构支付。
第八条 由社会保险机构按月支付基本养老金或生活补助费的人员,患病后应在指定医院进行治疗,由社会保险机构根据劳保医疗报销范围(不含器官移植)实际支出费用的一定比例支付医疗补助费,其标准暂定为:累计缴纳基本养老保险费满10年的为医疗费的60%;累计超过10年的,每超过1年增加1%,最高为90%,其余费用由个人承担。
属农村户口的退休人员,每人每月按领取基本养老金5%的标准计发医疗补助费,看病、住院的一切费用自理。
第九条 基本养老保险基金实行统一管理、专项储存、专款专用,除社会保险机构按规定提取管理服务费外,任何单位和个人不得擅自动用。存入银行的养老保险基金按存期依照人民银行规定的同期城乡居民储蓄存款利率计息,所得利息并入基金。养老保险基金及其所得利息不征税费。
第十条 基本养老保险费开始缴纳时,用工单位应按《银川市参加退休养老社会保险职工花名册》所列内容申报,社会保险机构据此做为按人建档建卡的依据。以后人员变动时,应及时向社会保险机构申报。
第十一条 用工单位应将单位和个人缴纳的基本养老保险费,分别记入社会保险机构统一核发的《职工养老保险手册》,并由用工单位负责保管、登记,作为职工退休时换发退休证和支付退休待遇的依据。
第十二条 参加养老保险的人员在本市区内因各种原因合理流动变换工作单位的,由社会保险机构办理养老保险关系转移手续,工作期间缴纳基本养老保险费的年限合并计算;因工作变动、家庭变迁等原因迁移外地的,由社会保险机构按国家及自治区有关规定,办理养老保险关系及基金转移手续。
第十三条 凡正式履行调转、招聘手续到三资企业、私营企业的全民、集体固定工、复转军人,其缴费前按国家规定计算的工作年限可视同缴费年限,合并计发基本养老金。
第十四条 参加养老保险的人员,因升学、辞退、辞职、劳教、劳改的,从离开单位的次月起停止缴纳基本养老保险费,保留其养老保险关系。重新就业后,过去缴纳基本养老保险费的年限与重新就业后缴纳基本养老保险费的年限合并计算。
第十五条 参加养老保险的人员,从农村招用的,因故需终止养老保险关系的,属用工单位所缴基本养老保险费,社会保险机构扣取管理服务费后,商得用工单位同意,可一次性退给本人。属个人缴纳部份,应同时退还本人。
第十六条 参加养老保险的用工单位,发生关、停、并、转时,应及时到社会保险机构办理基金停缴、转移等手续。
第十七条 社会保险机构应建立健全养老保险基金的财务会计制度、统计制度和各项管理制度。预决算和财务帐目接受劳动行政部门的管理和财政、审计部门的监督检查。
第十八条 本办法规定的养老保险工作,由银川市社会保险事业管理局负责实施,并负责审批本办法范围内人员的退休手续(不含机关、企事业单位从农村招用的合同制工人)。各级工商税务部门应积极协助,做好养老保险工作。
第十九条 一九九0年元月一日以后新开办的集体所有制企业和民办科研单位的职工均参照本办法执行。
第二十条 本办法由银川市劳动局和银川市法制局负责解释。
第二十一条 本办法自一九九三年一月一日起施行。